Nomisma: previsioni al ribasso per il 2013 e il 2014

“Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamente infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di aver ormai raggiunto la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui arretramenti, si è abbattuto sul settore immobiliare italiano un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600mila compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del 2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano. Le previsioni da questo punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posizioni di metà anni ‘90 per il prossimo biennio”. È un quadro negativo quello che emerge dal terzo Rapporto sul mercato immobiliare italiano 2012 elaborato da Nomisma.

La tendenza alla contrazione tuttora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi “resistenza”, si legge in un comunicato, non consentono di escludere ulteriori arretramenti, che alla luce dell’esiguità dei livelli attuali non potranno che essere di modesta entità. Si tratta di dinamiche a dir poco sorprendenti alla luce delle persistenti manifestazioni di interesse da parte della domanda potenziale e, più in generale, delle dimensioni della nostra economia.

Non meno rilevante appare il gap tra il livello attuale degli investimenti corpo-rate e il target potenziale, soprattutto in relazione ai segnali di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica e di ritrovata credibilità internazionale, testimo-niate dall’erosione di quell’indicatore istantaneo di affidabilità rispetto agli altri Paesi che è diventato lo spread. In una situazione di ripristinata normalità emo-tiva non è, infatti, pensabile che l’Italia raccolga la miseria dell’1,6% degli investimenti immobiliari realizzati a livello continentale. Il costante deflusso di capi-tali stranieri, l’attendismo degli operatori istituzionali domestici, riconducibile al protrarsi delle prospettive recessive, nonché le proibitive condizioni di acces-so alla leva finanziaria hanno favorito un drastico ridimensionamento del mer-cato, che a consuntivo faticherà a superare i 2 miliardi di euro.

La “dipendenza da credito”, che il mercato immobiliare ha progressivamente sviluppato nella fase ascendente del ciclo rappresenta l’antefatto fondamenta-le per comprendere la rilevanza che il deleveraging attuale assume anche in Paesi, come il nostro, in cui l’esposizione del comparto verso il settore bancario risulta decisamente contenuta. L’eccesso di sostegno, anche se temporalmente concentrato, si è rivelato una trappola da cui le banche italiane cercano oggi affannosamente di uscire, in un ambito in cui la massiccia diffusione della pro-prietà e l’ondivago interesse per il comparto da parte degli investitori istituzio-nali limitano significativamente le possibilità di azione

In attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali. Ancora oggi, infatti, sono ben oltre un milione le famiglie che si dicono inten-zionate ad acquistare un’abitazione, quasi a testimoniare l’esistenza di un le-game che prescinde da opportunismi di carattere congiunturale, oltreché di un enorme fabbisogno progressivamente compressosi negli anni recessivi.

L’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di crediti, associato all’evoluzione della regolamentazione prudenziale, che impo-ne alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte de-gli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative che non è escluso possa avere caratteri di strutturalità. La reiterazione del mo-dello “ritarda e prega” come strategia di gestione delle insolvenze e, quanto-meno nell’immediato, di contestuale autotutela, rischia di rappresentare, in assenza di miracolose inversioni cicliche, una scelta controproducente per lo stesso sistema bancario. La difesa strenua di posizioni non più sostenibili e, con essa, il contingentamento dell’indispensabile supporto della domanda finisce per limitare enormemente la platea dei potenziali interlocutori, con inevitabili ricadute in termini di illiquidità degli immobili da alienare.

Secondo le nostre stime la quota di erogato destinata a nuovi mutui nel 2012 potrebbe rappresentare il 93% sul totale, quando nel 2011 era stata in media del 72% e prima ancora, nel 2010, del 64%. Se fino al 2009 il dinamismo delle sostituzioni aveva in parte compensato il venir meno del sostegno bancario al settore immobiliare, negli ultimi anni la progressiva erosione di tale opzione ha finito per ampliare l’entità della contrazione in atto a livello generale.

La casa acquistata rappresenta nel 51,3% dei casi la prima abitazione, men-tre una quota significativa degli acquisti, pari al 30%, viene fatta per sostitu-zione. A distanza di un anno, cresce la quota di acquisti di prima casa mentre si riduce l’incidenza delle altre destinazioni. Per sostenere gli acquisti, nel 53,3% degli scambi si segnala l’accensione di un mutuo. A conferma della sempre più problematica accessibilità al mercato del credito da parte delle famiglie, è possibile rilevare la contrazione di transazione che hanno benefi-ciato di finanziamenti, scese nell’ultimo anno di 13 punti percentuali.

Il 10% della domanda di abitazioni si è dimostrata interessata a ricercare immobili caratterizzati da elevate prestazioni energetiche (classe A o B). Ri-spetto alle transazioni avvenute nel semestre, le abitazioni in classe energe-tica A e B rappresentano poco meno del 7% del mercato mentre la parte di gran lunga più rilevante si è posizionata nelle classi più basse, dalla D alla G (88,4%).

Le previsioni relative al 2013 e al 2014 sono state corrette al ribasso, coerentemente con la revisione dei valori del-lo scenario macro-economico descritto precedentemente. Pertanto, anche per il prossimo anno si dovrebbero sperimentare flessioni di oltre quattro punti percentuali in tutti i comparti del mercato, e di oltre due punti percen-tuali nel 2014. Qualche lieve segno positivo si intravede nel 2015, quando avrà probabilmente fine la fase deflattiva.

Le variazioni sono abbastanza omogenee in tutti i segmenti del mercato, se-gno che la fase recessiva colpisce indistintamente sia il settore residenziale che quello d’impresa.

Le contrazioni dei prezzi degli immobili sono di entità decisamente più con-tenuta rispetto alla diminuzione delle transazioni: ciò evidenzia la persisten-te rigidità da parte dei proprietari ad adeguare i valori alle esigenze della domanda, generando una discrasia che rappresenta un ulteriore ostacolo alla dinamicità del mercato. Va anche rimarcato il fatto che quelli presentati sono valori medi, dietro ai quali si celano dinamiche molto eterogenee.

Un ulteriore elemento degno di nota è rappresentato dal ritardo temporale con cui i prezzi degli immobili tornano a sperimentare tassi di crescita posi-tivi rispetto alle altre grandezze del mercato immobiliare: se investimenti in costruzioni e compravendite sono previsti in aumento a partire dal 2014, per i prezzi immobiliari le evidenze delle analisi indicano nel 2015 l’anno di inversione di tendenza.

Se 4 su 5 degli operatori di mercato intervistati conosce i protocolli di certi-ficazione ambientale (es. Leed, Breaam, Casaclima, ecc.), solo 1 su 3 utilizza poi questi sistemi di metrica nella propria operatività. A risultare in maggio-re ritardo sulla conoscenza e l’utilizzo di tali strumenti sono le piccole im-prese, il segmento retail e il mondo dell’agency, mentre per ovvie ragioni risultano maggiormente stimolate quelle imprese il cui core business è proiettato anche sui mercati internazionali.

Dall’indagine effettuata non emerge un giudizio di demerito nei confronti delle opportunità che tali strumenti offrono in termini di misurabilità (ex an-te) e garanzia (ex post) delle performance degli immobili (in termini di con-sumi energetici, gestione delle acque, qualità ambientale interna, garanzia dei prodotti utilizzati, ecc.), quanto una diffusa valutazione critica sui troppi adempimenti operativi e burocratici richiesti dall’adozioni di tali sistemi.

Dovrebbe preoccupare di più, tuttavia, la discrasia tra la percezione che nei prossimi due anni raddoppierà la quota di transazioni di unità immobiliari certificate (dal 16,4% al 33,9%) e la convinzione che, almeno in questa fase di incertezza dalla durata impronosticabile, il recupero di gap nella qualità offerta sul mercato possa effettivamente costituire un driver di ripartenza del mercato. Secondo gli intervistati, infatti, la domanda asfittica grava quasi esclusivamente sulle responsabilità delle banche (58,3%) e di un mercato non in grado di rivedere al ribasso i valori immobiliari (21,7%).

È molto chiara agli operatori la valenza “commerciale” dei sistemi di certifi-cazione, in termini di maggiore vendibilità (sebbene i costi associati rappre-sentino un importante vincolo di bilancio importante in fasi difficili come l’attuale), tuttavia il loro utilizzo dovrebbe essere maggiormente interpreta-to come una precisa volontà del sistema di avviarsi ad una nuova e diversa fase di sviluppo.

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Nomisma: previsioni al ribasso per il 2013 e il 2014 ultima modifica: 2012-11-21T19:07:28+00:00 da Flavio Meloni

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