Andamento positivo per il mercato immobiliare, che nel 2025 ha fatto registrare quasi 767.000 compravendite, con un balzo in avanti del 6,4% e mutui erogati per 47,2 miliardi di euro, in aumento del 25% rispetto al 2024. È quanto emerge dal Rapporto Immobiliare Residenziale realizzato dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) . Il report contiene un’analisi dettagliata delle compravendite, dei mutui ipotecari e delle nuove locazioni, anche con riferimento alle regioni e alle principali città italiane, e la stima aggiornata sulle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa (indice di affordability).
Casa, crescono gli acquisti
Sono 766.757 le abitazioni scambiate lo scorso anno, circa 46.000 in più rispetto al 2024 (+6,4%). L’aumento delle compravendite interessa tutte le aree del Paese, con il Nord Ovest che registra la crescita più importante (+8%), seguito a stretto giro dal Centro (+7%). Segno positivo anche per le isole (+6,8%) e per il Nord Est (+6,4%), mentre il Sud mostra una crescita più contenuta (+2,5%). I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna, Firenze) presentano un quadro eterogeneo: la crescita è più accentuata per il mercato residenziale di Palermo, di Torino e di Roma.
Il valore delle compravendite
I dati relativi al fatturato calcolato per gli acquisti di abitazioni nel 2025 mostrano una stima complessiva che ammonta a circa 124 miliardi di euro, (+8,8% rispetto al 2024). Di questi, il 58% riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, il 23,3% sono riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro e il 18,7% riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole. Le variazioni del fatturato rispetto al 2024 non presentano differenze significative tra comuni capoluogo e non capoluogo. Un quarto del valore del fatturato nazionale si concentra nelle otto principali città italiane, con un valore stimato che ammonta complessivamente a circa 31,3 miliardi di euro.
Focus sui mutui
Nel corso del 2025 sono stati registrati 333.759 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, circa 52.000 in più rispetto al 2024, +18,3%. “Le compravendite assistite da mutuo ipotecario registrano quindi una decisa conferma della tendenza positiva osservata già a partire dal 2024 (+4,5%), dopo i due anni precedenti di calo dei livelli coincidenti con la fase di rialzo dei tassi di interesse”, si legge nel Rapporto immobiliare residenziale.
Tra le aree del paese, si registrano valori di crescita in linea con il dato nazionale nelle aree del Nord, del Centro e delle Isole, e una variazione tendenziale più contenuta al Sud, +14,5%.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), quelle effettuate con l’ausilio di un mutuo ipotecario hanno riguardato il 45,9% degli scambi, incidenza ancora in aumento, rispetto al 2024, di 4,5 punti percentuali, quando era del 41,7% circa.
“Si osserva anche in questo caso una conferma della ripresa riscontrata lo scorso anno, dopo la flessione registrata nel 2023, che riguarda tutte le aree del paese, arrivando quasi al 52% nel Nord Est, circa il 48% nel Nord Ovest e nel Centro, e al di sotto del 40% nel Sud e nelle Isole”, prosegue il rapporto di Omi e Abi.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2025, a oltre 47 miliardi di euro, oltre 9 miliardi in più rispetto al 2024, in aumento di circa il 25%. Il report mostra aumenti con percentuali che oscillano tra il 19,4% del Sud e il 26,6% del Nord Ovest.
Nel 2025, il capitale medio unitario finanziato con mutuo ipotecario è poco più di 141.000 euro, in aumento di 7.400 euro rispetto al 2024. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con oltre 152.000 euro finanziati in media per l’acquisto di un’abitazione (circa 175.000 nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 125.000 euro circa (poco di più nei comuni capoluogo rispetto ai comuni minori).
La distribuzione del capitale tra le aree evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, oltre il 58%.
Il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è diminuito, rispetto al 2024, di 0,25 punti percentuali portandosi al 3,35%, “restando così a livelli più bassi anche in questa annualità, dopo il picco riscontrato nel 2023 e il primo calo rilevato nel 2024”.
L’analisi per aree geografiche evidenzia un tasso medio più elevato al Sud, 3,51%, mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est, 3,21% e Nord Ovest, 3,32%. Il calo più consistente si è avuto nel Sud, 0,39 punti percentuali in meno nell’ultimo anno.
La durata media del mutuo è in leggero aumento a 25,6 anni e risulta analoga tra le aree del Paese con uno scarto a favore del Centro. La rata media, in diminuzione del 3,3%, si attesta intorno ai 650 euro mensili. Il calo maggiore si registra al Sud, -4,6%, mentre nel Nord Ovest si osserva il calo più contenuto, -2,9%. Il valore più alto della rata si riscontra al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.
L’indice di accessibilità (affordability)
Le condizioni di accesso all’acquisto di un’abitazione si mantengono, secondo Omi e Abi, favorevoli nel confronto storico. Nel 2025 l’indice di affordability, che indica “in che misura la famiglia media italiana può permettersi di accedere, indebitandosi, all’acquisto di un’abitazione di prezzo e dimensioni medie”, si è attestato al 12,6%. Era al 12,7% nel 2024.
Il valore si è collocato “su livelli elevati, sia a livello nazionale sia nelle singole regioni, rispetto alla media storica del periodo 2004-2025 (9,8% a livello nazionale)”.
L’andamento dell’indice rispetto al 2024, spiega il report, riflette due dinamiche contrapposte: l’effetto negativo dell’aumento del prezzo relativo delle abitazioni (che riduce l’indice per -0,4 punti percentuali) e il contributo positivo della riduzione del tasso di interesse sui mutui residenziali (che aumenta l’indice per +0,3 punti percentuali).
Locazioni in crescita dell’1,5%
Superano il milione di unità le abitazioni locate con un nuovo contratto registrato nel 2025, in crescita dell’1,5% rispetto al 2024, che rappresentano quasi il 7% dello stock potenzialmente disponibile. I nuovi contratti di locazione a canone di mercato, con durata a partire da 3 anni, calano del 2,4% rispetto all’anno precedente, mentre sono in crescita i nuovi contratti di locazione agevolati a canone concordato, +6% circa. È in crescita anche il canone annuo di locazione complessivo che sfiora i 7 miliardi di euro, +5,4% sul 2024.
