È disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate il Rapporto mutui ipotecari 2026 dell’Omi (Osservatorio sul mercato immobiliare), che analizza i principali dati di consuntivo del 2025 relativi al flusso di nuovi mutui (non sono quindi comprese le surroghe) e riporta l’evoluzione delle serie storiche delle variabili considerate a partire dall’anno 2011. I dati sono disponibili anche per aree territoriali e nel dettaglio di alcune grandi città.
Nel 2025 +17,5% immobili ipotecati rispetto al 2024
Secondo quanto riportato nel Rapporto mutui ipotecari 2026 dell’Omi, le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui ammontano nel 2025 a 906.691, in aumento del 17,5% rispetto al 2024, alle quali corrisponde un valore monetario dei finanziamenti prossimo ai 139 miliardi di euro circa, in rialzo del 27,4% rispetto al 2024.
Analizzando la distribuzione degli immobili ipotecati, emerge che oltre il 71% è in atti residenziali, quota che arriva quasi al 90% se si tiene conto anche degli atti di tipo residenziale misto.
L’aumento del numero di immobili ipotecati in atti residenziali supera il 17% e per questi atti il capitale finanziato, poco meno di 50 miliardi, che rappresenta quasi il 36% del totale del capitale finanziato, mostra una crescita del 23,6%. Per gli atti di tipo residenziale misto, a fronte di un incremento del numero di immobili ipotecati di 14,7%, il capitale finanziato mostra una flessione del capitale, rispetto al 2024, dello 0,2%.
Una crescita elevata del capitale finanziato si rileva per gli atti con immobili del solo settore non residenziale, dove l’aumento raggiunge il 38,5% rispetto ad un incremento del 25,9% degli immobili ipotecati. In particolare, gli atti con immobili a destinazione non residenziale si confermano quelli con operazioni di valore più elevato, rappresentando l’8,1% del totale degli immobili ipotecati, ma il 47,1% del capitale di debito totale.
Gli atti con ipoteche esclusivamente su terreni segnano, nel confronto con il 2024, la crescita più elevata del numero di immobili posti a garanzia dei finanziamenti, 26% e registrano una crescita positiva dei capitali finanziati, +45,8%, più elevata rispetto a quella osservata per le altre tipologie di atto.
Tassi medi in calo di 0,86 punti nel 2025
Nel 2025 i tassi di interesse medi ponderati dei finanziamenti con mutui ipotecari, applicati alla prima rata, si sono attestati al 4,12%, in calo di 0,86 punti percentuali. Nella distinzione tra le diverse tipologie di atto, i tassi di interesse risultano tutti in diminuzione sebbene con intensità differenti:
- gli atti residenziali mostrano il tasso di interesse medio ponderato minore e ancora una volta in calo, 3,35% e 0,31 punti percentuali meno del 2024;
- gli atti terreni e non residenziali con un tasso di 4,71% sono in diminuzione, rispettivamente, di 1,42 e di 2,04 punti percentuali;
- negli atti misto residenziale il tasso di interesse è al 4,19%, in calo rispetto al 2024 di 1,21 punti percentuali.
Durata media si attesta a 16 anni; 26 anni per i mutui casa
La durata media di un finanziamento ipotecario è circa 16 anni, valore fortemente influenzato dalla durata media di un mutuo garantito da immobili residenziali che raggiunge circa 26 anni, a fronte di durate medie che variano tra gli 8,1 anni per gli atti non residenziale e 13,6 anni per gli atti misto residenziale.
Lo studio esamina l’andamento dei tassi medi applicati alla prima rata di mutuo dal 2011 al 2020, ponderati con il capitale, analogo per le diverse tipologie di atto: partono da valori intorno al 4% nel 2011, salgono al 5% nel 2012 per poi arrivare al 2,5% circa nel 2019. Dal 2020, si osservano crescite sostenute di entità diverse tra i settori e in particolare il 2022 e il 2023 sono caratterizzati da rialzi elevati che coinvolgono tutte le tipologie di atti che per i soli atti residenziali si interrompono con il calo deciso del 2024.
Nel 2025 il calo diventa generalizzato e si estende a tutte le tipologie di atto. Maggiori differenze tra i settori si riscontrano in relazione alle durate, con gli atti residenziali che esibiscono una durata media, dal 2011, stabilmente superiore ai 20 anni, dal 2015 in crescita fino a superare i 25 anni dal 2022. Le altre tipologie di atto oscillano tra i 10 e i 15 anni, con gli atti non residenziali la cui durata media è anche inferiore ai 10 anni e gli atti terreni la cui durata supera i 16 anni nel 2011 per assestarsi intorno ai 13 anni negli anni successivi.
