Nel 2023 sono stati sottoscritti e registrati in Italia circa 330.000 atti di mutuo ipotecario, per un totale di oltre 730.000 unità immobiliari ipotecate, in larga parte abitazioni. Il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare nel 2023 sfiora i 90 miliardi di euro, un valore che equivale a circa il 4,2% del Pil italiano nello stesso anno.
Ad analizzare il comparto è il “Rapporto mutui ipotecari 2024” dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate.
Secondo il report, rispetto al 2022 si è registrato un calo degli atti di mutuo ipotecario sottoscritti. Nel dettaglio, le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui sono state 734.532 nel 2023, in diminuzione del 24,7% rispetto al 2022, mentre il valore monetario dei finanziamenti prossimo ai 90 miliardi di euro è sceso dell’11,9% rispetto al 2022, quando aveva superato i 100 miliardi di euro.
I mutui per comprare casa
Del capitale di debito complessivo, circa 34 miliardi di euro, una quota cioè prossima al 38% del totale, sono stati erogati per finanziamenti garantiti dallo stesso immobile acquistato, tipicamente i mutui accesi dalle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Si tratta di un dato in forte calo nel 2023 rispetto al 2022, quando il capitale per questo tipo di mutui ipotecari ammontava a circa 48 miliardi di euro.
I mutui per finanziare attività economiche
Oltre 40 miliardi di euro, ben il 45% del totale, sono invece stati destinati a finanziare altre attività economiche. Il valore potenziale estratto dal patrimonio immobiliare è cioè rientrato nel circuito economico attivo e nel 2023 rispetto al 2022, quando ammontava a 36 miliardi di euro circa, è cresciuto del 13,4%.
Il residuo del capitale, di poco superiore ai 15 miliardi di euro, ha avuto una destinazione mista.
Tipologie di mutuo: focus sul residenziale
Il “Rapporto mutui ipotecari 2024” dell’Omi, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate offre una classificazione degli atti di mutuo partendo dalla combinazione degli immobili ipotecati in uno stesso atto. In particolare, individua 4 tipi di immobili residenziali e 6 non residenziali.
Il 90% degli immobili ipotecati è di tipo residenziale:
- atti residenziali: rappresentano il 65,6% di tutti gli immobili ipotecati e sono 481.941 abitazioni messe ad ipoteca di un mutuo per acquistare una sola abitazione con terreni e massimo 3 pertinenze, per un controvalore di 34,874 miliardi di euro (-29,7% rispetto al 2022);
- atti residenziali misti: rappresentano il 19,1% del totale e coinvolgono 139.974 immobili sui quali è stata accesa un’ipoteca insieme a immobili del settore non residenziale. Il capitale di debito finanziato ammonta a 12,789 miliardi di euro (-9%);
- atti residenziali plurimi: rappresentano il 5,1% degli immobili ipotecati nel 2023, per un totale di 37.693 immobili. In questa categoria vengono ipotecate più abitazioni con le pertinenze e terreni, o una sola abitazione con più di tre pertinenze e terreni. Il capitale in questo caso ammonta a 2,078.000 miliardi di euro (-25,1%).
- atti pertinenze: coinvolgono 583 unità immobiliari, che rappresentano lo 0,1% del totale, per 27 milioni di euro (-41,9%).
Tassi e durata dei mutui
Nel 2023 i tassi di interesse medi iniziali sono risultati superiori al 4% nelle tipologie di atti residenziali e superiori al 5% nel settore non residenziale. Inoltre, i mutui in cui si ipotecano abitazioni e pertinenze hanno durate medie superiori rispetto ai mutui in cui si ipotecano immobili del settore non residenziale.
Lo studio dell’Omi esamina l’andamento dei tassi dal 2004 al 2024.
Andamento dei tassi
2004-2020
Tra il 2004 e il 2020 l’andamento dei tassi medi applicati alla prima rata di mutuo, ponderati con il capitale, è stato sostanzialmente identico per le diverse tipologie di atto. Sono saliti fino al 6% circa nel 2008, scesi intorno al 3% nel 2010, per portarsi intorno al 5% nel 2012 e arrivare al 2,5% circa nel 2019.
Nel 2020, si è verificata una ulteriore diminuzione dei tassi di interesse medi ponderati per quasi tutti i settori, ad eccezione di terziario commerciale e misto non residenziale, che hanno subito un lieve incremento, e i tassi del misto residenziale e pertinenze, nei quali sono rimasti costanti. I tassi del residenziale e residenziale plurimo sono scesi sotto il 2%.
2021-2023
Nel 2021 si è registrata una diminuzione dei tassi medi ponderati per le tipologie di atto del residenziale, misto residenziale, produttivo, misto non residenziale, agricolo e pertinenze. Sono aumentati lievemente, invece, i tassi relativi alle tipologie residenziale plurimo, terziario commerciale, terreni e altre destinazioni.
Nel 2022, a fronte di una lieve diminuzione del tasso medio ponderato del settore residenziale plurimo, si evidenziano aumenti dei tassi per tutti gli altri settori analizzati.
Nel 2023 l’analisi ha rilevato un netto aumento dei tassi medi ponderati indistintamente per tutti i settori, con i valori massimi sopra i 6 punti percentuali per i comparti agricolo, altre destinazioni e terziario commerciale, e valori minimi, sotto i 5 punti, di pertinenze, residenziale, residenziale plurimo e misto residenziale.
