Nel 2023 il mercato immobiliare residenziale si è chiuso con 709.591 transazioni, registrando un calo delle cessioni di abitazioni pari al 9,7% rispetto all’anno precedente. Si registra un’inversione del trend di crescita dei volumi transati in atto dal 2014, interrotto solo dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica. In diminuzione anche gli acquisti assistiti da un mutuo, che nel 2023 hanno riguardato quasi 270.000 compravendite, quasi 100.000 in meno rispetto al 2022, con una flessione del 26%.
Sono alcune delle informazioni contenute nel Rapporto immobiliare residenziale realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione bancaria italiana. Il rapporto pubblicato oggi contiene anche un’approfondita analisi dell’andamento dell’indice di accessibilità (affordability), una misura della possibilità di accesso all’acquisto della casa da parte delle famiglie, e dei vari fattori che lo influenzano.
Le compravendite in Italia
Secondo i dati del Rapporto immobiliare residenziale di Agenzia delle Entrate e Abi nel 2023 risulta pari a 709.591 il totale del numero di abitazioni compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, con una contrazione del 9,7% sul 2022. Si registra quindi, come accennato in precedenza, un’inversione del trend di crescita dei volumi transati in atto dal 2014, interrotto solo dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica. Rispetto al 2022 la diminuzione dei volumi di compravendita è più accentuata nelle aree del Centro, in calo del 13,1%, e nel Nord Est dove la contrazione si attesta intorno all’11,7% (Tabella 2). Nei comuni capoluogo, nel complesso, il calo sul 2022 è più marcato, -10,7%, rispetto ai comuni non capoluogo dove è del 9,2%.
Calo dell’11,6% nelle 8 principali città italiane
I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione confermano, in maniera ancora più accentuata e senza eccezioni, la contrazione riscontrata a livello nazionale e con 107.476 compravendite di abitazioni (NTN, numero di transazioni normalizzate), il calo è dell’11,6% rispetto al 2022. Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale della città di Bologna, -16,1% rispetto al 2022, e della città di Roma, -14,4%, che da sola rappresenta il 32% del NTN del mercato nelle grandi città. Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al 13% sul 2022. Milano rimane, tra le grandi città, quella con l’indice della dinamica di mercato più elevato, con IMI pari al 3%; seguono Torino, con 2,95%, Genova, con 2,58% e Bologna, con 2,48%. In termini assoluti Roma rimane la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un NTN superiore alle 34 mila unità.
Scendono del 10% le dimensioni delle abitazioni compravendute
L’analisi delle compravendite in termini di dimensione delle abitazioni mostra dinamiche simili a quelle già osservate in relazione al NTN, sia in termini aggregati sia per aree. Sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 75 milioni di metri quadrati, in diminuzione del 10,3% rispetto al 2022, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,1 m2, in lieve diminuzione rispetto al 2022 (-0,7 m2).
La contrazione più accentuata, in termini di superficie residenziale scambiata, si riscontra nel Centro che, rispetto al 2022, presenta una diminuzione del 13,9%, seguono il Nord Est (-11,9%) e il Nord Ovest (-10%). Al Sud il dato è pari a -8,1% e nelle Isole a -3,2%, cali inferiori al dato nazionale. La superficie media delle abitazioni compravendute nel 2023 è più elevata nel Nord Est, 114,5 m2, e più contenuta nel Nord Ovest, 101,3 m2. In tutte le aree del paese, nel 2023 le residenze scambiate nei comuni non capoluogo sono in media più grandi rispetto agli alloggi compravenduti nei comuni capoluogo. Tuttavia, il decremento di superficie compravenduta totale risulta più elevato per i comuni capoluogo, -11,2% sul 2022, rispetto a quello dei comuni minori, -9,9% sul 2022.
Mutui -26%nel 2023
Nel corso del 2023 sono stati registrati quasi 270.000 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (NTN IP), quasi 100.000 in meno rispetto al 2022, -26%. “Le compravendite assistite da mutuo ipotecario registrano quindi una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022, che comunque erano in calo rispetto al livello del 2021, risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse”, si legge nel report targato Agenzia delle Entrate e Abi.
Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione di NTN IP più ampia, quasi il 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. La flessione è più contenuta nelle Isole, -21,2%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato solo il 40% degli scambi, incidenza in calo, rispetto al 2022, di quasi 9 punti percentuali (era 48,8%). Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011 (Figura 17) e riguarda tutte le aree del paese, rimanendo sopra il 40% nelle aree del Nord e nel Centro, prossima al 30% nel Sud e nelle Isole. L’analisi distinta tra capoluoghi e comuni non capoluogo, mostra una diminuzione più marcata del NTN IP nei capoluoghi (-28,2%) rispetto ai comuni minori (-24,9%). Si può inoltre osservare come la quota più elevata di acquisti di abitazioni con mutuo rispetto all’insieme delle compravendite di persone fisiche sia nel Centro, 48%, mentre rimanga sotto il 30% nei piccoli centri delle Isole.
Erogato: -15 miliardi
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022, in diminuzione di circa il 30%. La Tabella 22, che fornisce i dettagli per aree geografiche dell’entità del capitale e della variazione, rispetto al 2022, mostra diminuzioni con percentuali che oscillano tra il -22,7% delle Isole e il -34,7% del Centro.
Nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130.000 euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140.000 euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 160 mila nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115.000 euro circa (116.000 circa nei comuni capoluogo).
Tasso medio e durata
Nel 2023, il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012.
L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud, 4,65%, e del Centro, 4,39%, mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est, 4,08%. L’aumento più consistente si è avuto nel Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno. La durata media del mutuo19 è in aumento a 25,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese con uno scarto a favore del Centro. La rata media in aumento del 12,6% si attesta intorno ai 702 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra nelle Isole, +18%, mentre nel Nord Ovest si osserva il rialzo più contenuto, +11%. Il valore più alto della rata si riscontra al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.
I mutui ipotecari nelle grandi città
Nel 2023 il 44,5% degli acquisti di abitazioni da parte di PF nelle principali città risulta assistito da mutuo ipotecario, oltre 11 punti percentuali in meno del 2022. Tale quota si riduce in tutte le città, rimanendo massima a Roma, dove oltre il 51% delle compravendite si avvale di un mutuo, e minima a Palermo e Napoli, dove tale quota scende intorno al 37%.
In termini di NTN con mutuo, in linea con il dato nazionale, si registrano cali rispetto al 2022 in tutte le grandi città, con decrementi più sostenuti, superiori al 30%, a Bologna, Firenze e Roma. I cali più contenuti, che comunque superano il 20%, si registrano a Napoli e Palermo.
I comuni delle rispettive province mostrano anch’essi, sul 2022, un calo generalizzato, anche se un po’ meno elevato, -24,2%.
Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 7,8 miliardi, un dato decisamente in calo rispetto al valore osservato nel 2022, oltre 4 miliardi di euro in meno a cui corrisponde un -35%. Nel resto dei comuni della provincia delle grandi città il capitale erogato ammonta a circa 6,9 miliardi di euro, -28,9%, rispetto al 2022. Anche in termini di capitali erogati, Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli, con circa 3 miliardi di euro erogati nella capitale e circa 2,4 miliardi a Milano, entrambi con una diminuzione intorno al 35%. Milano resta la città con il capitale unitario più elevato, circa 225 mila euro in media finanziati per acquistare un’abitazione, oltre 16.000 euro in meno rispetto al 2022. Nel 2023 nelle principali città il tasso medio iniziale registrato è pari a 4,43%, con valore più elevato riscontrato per le abitazioni acquistate con mutuo nella città di Napoli, 5,58%, con un aumento di 2,34 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Il tasso più basso si registra a Bologna, unica città con un valore sotto il 4%.
La rata media iniziale nel complesso delle grandi città si attesta intorno ai 920 euro mensili, in crescita dell’11,2% rispetto al 2022. La rata media più elevata si registra a Milano, quasi 1.200 euro mensili, mentre la più bassa si osserva a Genova, intorno a 550 euro mensili.
L’indice di affordability
A fine 2023 l’indice risultava pari all’11,6%, di quasi 2 punti percentuali in meno rispetto ai livelli dell’anno precedente; rispetto al primo semestre del 2022, prima cioè del rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce, la riduzione dell’indice di affordability risulta pari a 3,4 punti percentuali.
“Nel 2023, il rialzo dei tassi da parte della Bce ha continuato a riflettersi sulle condizioni di accesso per l’acquisto di una abitazione da parte delle famiglie italiane, con l’indice di affordability che è risultato in riduzione per quasi 2 punti percentuali rispetto all’anno prima. Nonostante tale riduzione, i livelli dell’indice risultano ancora significativamente elevati nel confronto storico, grazie ad un contributo del costo del credito che rimane significativamente positivo e migliore di quasi due punti rispetto a quanto registrato nel periodo pre-crisi finanziaria internazionale (biennio 2006-2007), ma anche ad un progressivo miglioramento del prezzo relativo delle abitazioni che ora fornisce un contributo positivo alle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione”, si legge nel report.
Le tendenze dei primi tre mesi del 2024 sembrano segnare la fine del processo di deterioramento dell’indice di affordability, “questo grazie sia alla prosecuzione del miglioramento del prezzo relativo delle abitazioni e sia all’inversione del ciclo di crescita del costo del credito, inversione che dovrebbe essere ulteriormente alimentata in seguito al previsto avvio del processo di riduzione dei tassi di intervento della politica monetaria”.
