L’impatto dei cambiamenti demografici sul mercato immobiliare, il potere di acquisto dei giovani, il rischio di insolvenza, gli investimenti nel comparto, gli affitti brevi, gli acquirenti stranieri. Ma anche il recupero del patrimonio immobiliare pubblico, la rigenerazione urbana e l’identificazione di forme residenziali alternative come social housing e senior housing. E la rivoluzione digitale. Sono gli argomenti affrontati nel corso della IV edizione di Refuture, forum dell’economia immobiliare promosso da Locare, tenutosi lo scorso 19 febbraio a Roma presso la Camera dei Deputati con il titolo Senza casa non c’è futuro.
“Oggi esploriamo come il coraggio di sfidare il ‘si è sempre fatto così’ può guidare una rivoluzione nel mercato immobiliare nel disegnare il futuro delle abitazioni, dove il cambiamento è la chiave e ogni sfida è un’opportunità per creare qualcosa di straordinario”, ha dichiarato Andrea Napoli, ceo di Locare, in apertura dei lavori.
L’inverno demografico e le difficoltà dei giovani
Il primo intervento è stato quello di Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, che ha sottolineato la necessità di affrontare l’“inverno demografico” in corso in Italia, con una previsione di riduzione della popolazione da 58 a 47 milioni entro il 2070. Questa tendenza potrebbe influire sulla domanda di case, poiché le coppie senza figli potrebbero superare quelle con figli entro il 2045. Inoltre, la percezione del rischio di insolvenza rappresenta una preoccupazione per il settore bancario, influenzando la disponibilità di credito e, di conseguenza, il mercato immobiliare.
Luca Licciardello, direttore generale di Professionecasa, ha sottolineato come la casa resti un indicatore della salute economica e sociale del Paese, sebbene il contesto, soprattutto per le nuove generazioni sempre meno legate ai luoghi d’origine, stia cambiando; cosa che impone ai professionisti della casa di aggiornarsi e ampliare il proprio orizzonte per cogliere le nuove esigenze della domanda. “C’è ‘fame’ di casa, sempre – ha detto Licciardello –. Ma conforme a nuovi parametri quali flessibilità, sostenibilità energetica, disponibilità di servizi h24 e innovazione tecnologica che sino a ieri erano meno prioritari rispetto al sempreverde “splendido immobile in zona centrica”.
Maria Laura Tresoldi, direttore generale di Relab Italia, ha illustrato i risultati di un’indagine sulle sfide dei giovani che si approcciano al mercato immobiliare, con il 40% che ritiene di non potersi permettere una casa a causa dell’instabilità economica, e ribadendo la necessità di mettere l’essere umano al centro di ogni processo, anche di quello dell’acquisto di una casa.
Pietro Pellizzari, ceo di Wikicasa, ha incentrato il suo intervento sulla difficile sfida dell’innalzamento del potere d’acquisto dei giovani nel mercato immobiliare, suggerendo strategie quali l’ampliamento delle città metropolitane, la rigenerazione urbana e gli investimenti in buy to rent e build to rent per rendere più accessibili le abitazioni alle nuove generazioni.
Vittorio Civinini di Next Performance ha sottolineato infine come le professioni del futuro, il nomadismo digitale, lo smart working e l’evoluzione delle esigenze abitative stiano ridefinendo il mercato. I giovani si orientano sempre di più verso professioni full digital, determinando una trasformazione radicale nel concetto di casa. L’agente immobiliare del futuro sarà chiamato a rispondere alle molteplici e diverse esigenze di questa nuova generazione.
Il mercato degli affitti brevi
Il tema degli affitti brevi ha monopolizzato l’attenzione di gran parte degli interventi. “La crescente offerta di immobili in affitto breve ha posizionato l’Italia come il terzo Paese dopo gli Stati Uniti e la Francia, con un’offerta di circa 400mila tra appartamenti e stanze. Un fenomeno di cui si è dibattuto tanto in questi mesi e che senza dubbio ha avuto un impatto sull’ecosistema dell’abitare in grandi centri come Milano, Roma, Venezia e Firenze”, chiarisce Antonio Giordano, co-CEO di Idealista. “Analizzando bene i numeri, però, vediamo che – prendendo come riferimento l’Istat e il suo censo degli immobili – a Roma ci sono 1,2 milioni di appartamenti e 25mila li troviamo in offerta turistica o short rental, il che rappresenterebbe il 2% del totale; a Milano lo stesso esercizio matematico porta a una percentuale del 3%, percentuale che raddoppia su Venezia e Firenze situandosi al 6%. Non sembrerebbe un fenomeno così dilagante come si descrive, ma se questa analisi fatta su base provinciale la trasferiamo al centro delle città, queste percentuali possono arrivare e superare ampiamente il 25%”.
Sempre sul tema dello short rent, il CEO di Italian Way e Presidente di AIGAB (Associazione Italiana Affitti Brevi), Marco Celani, ha enfatizzato che gli affitti brevi hanno un impatto economico significativo, contribuendo con oltre 57 miliardi di euro all’anno al PIL, di cui 11 miliardi direttamente attribuibili. Celani ha poi snocciolato una serie di dati sul patrimonio immobiliare italiano che conta oltre 35 milioni e 270mila case (di cui 9,5 milioni vuote), gestite da oltre 30.000 operatori professionali. Il ceo di Italian Way ha concluso il suo intervento smontando alcuni falsi miti come il presunto contributo allo spopolamento dei centri storici o quello della sottrazione di prenotazioni agli hotel a causa degli short-rent.
Recupero e rigenerazione urbana
A seguire un tavolo di discussione ha affrontato temi quali il recupero del patrimonio immobiliare pubblico, la rigenerazione urbana e l’identificazione di forme residenziali alternative come social housing e senior housing. Marco Celani ha criticato le normative europee e ha sottolineato la necessità di una banca dati nazionale per consentire l’accesso solo a coloro che dispongono di immobili completamente a norma, garantendo anche una sorta di generatore di legalità del mercato. Maurizio Pezzetta, (Vice Presidente Fimaa Italia e Presidente Fimaa Roma) ha evidenziato la necessità di certezza del diritto in materia di immobili e puntato l’attenzione sui difetti legati al nostro sistema fiscale, mentre secondo Giovanni Bardanzellu (Presidente Arpe) ha illustrato un interessante punto di vista sulle problematiche riguardanti il recupero del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato. Un altro tema critico è poi rappresentato dalla necessità di rigenerare urbanisticamente gli edifici senza aumentare il consumo di suolo. Si è discusso infine dell’importanza di identificare alternative residenziali, tra cui social housing, senior housing e cohousing, e di fornire un adeguato sostegno al mercato della locazione privata.
L’acquisto come forma di previdenza integrativa
La casa rappresenta ancora una forma di risparmio? Risponde affermativamente Carlo Giordano, Board Member di immobiliare.it, che ha presentato il rapporto “La Casa che vorrei”, evidenziando il ruolo fondamentale della casa come principale fonte di risparmio per le famiglie italiane, con un patrimonio immobiliare di quasi 10.000 miliardi, di cui il 50% investito in immobili residenziali. “L’acquisto della casa assume così una dimensione di previdenza integrativa”, ha specificato Giordano. Il tempo trascorso nelle nostre abitazioni ha registrato un aumento significativo del 68% rispetto al periodo pre-pandemico, con nuove attività che ora trovano spazio in questo contesto. Nonostante le sfide, possedere una casa contribuisce a far sentire l’83% delle persone più sicure e stabili. Per il 69%, la casa rappresenta un investimento sempre sicuro, e la metà dei proprietari esprime l’intenzione di tramandare la propria abitazione come patrimonio ereditario ai propri figli.
Gli stranieri e la casa
Come percepiscono gli stranieri l’acquisto di una casa in Italia? Questa la domanda che si è posto Denis Andrian, direttore generale di Exp Italy, che durante il suo intervento ha affrontato la percezione del mercato immobiliare italiano da parte degli acquirenti stranieri. Un rapporto di Forbes-InterNations ha classificato le 20 migliori città del mondo in cui vivere, collocando Roma e Milano solo al 48° e 49° posto, e analizzando le nuove dinamiche legate al capitalismo nomade e alla migrazione che pongono fattori quali sicurezza, costi della vita contenuti, regimi fiscali favorevoli e alta qualità della vita come come decisivi per coloro che possiedono un grosso patrimonio e decidono di migrare. “Secondo lo stesso rapporto, che considera individui con un patrimonio investibile di 1 milione di dollari o più, le prime cinque destinazioni sono Australia, Emirati Arabi Uniti, Singapore, Stati Uniti e Svizzera. Inoltre, c’è un rinnovato interesse per i programmi di residenza per investimento in Asia, Europa e nei mercati in più rapida crescita”, ha concluso Andrian.
La rivoluzione digitale
A chiudere i lavori l’intervento di Daniele Scatassi, presidente di Building Production, che ha richiamato l’attenzione sulla massima sfida per gli agenti immobiliari di oggi: la rivoluzione digitale, con un vasto potenziale rappresentato da 5 miliardi di utenti e investimenti pari a 720 miliardi in pubblicità. “Questo scenario implica un necessario cambio di mentalità, ma offre simultaneamente un’enorme opportunità per gli operatori del settore”, ha specificato Scatassi.
