Per il mercato immobiliare, il 2024 si sta profilando come un anno di transizione, caratterizzato da un prudente ottimismo e dall’attesa di ulteriori miglioramenti nei dati macroeconomici. Le prospettive per la seconda metà dell’anno fanno ipotizzare nuove opportunità per gli investitori. Questo quanto emerge dalla decima edizione di Real Estate Data Hub, la panoramica del mercato immobiliare italiano realizzata dai centri studi di Remax Italia e di Avalon Real Estate e dall’ufficio studi di 24Max. Questa edizione analizza i dati del primo semestre del 2024 con un focus sulle città di Roma, Milano, Genova e Padova e rispettive regioni, coprendo i mercati residenziale, commerciale, logistico, ricettivo e direzionale.
L’impatto della macroeconomia sul mercato immobiliare
Se nei primi mesi del 2024 la Bce ha mantenuto politiche restrittive, i tagli dei tassi iniziati a giugno hanno rappresentato una svolta significativa con ricadute positive sul mercato immobiliare. Le riduzioni hanno favorito l’accesso al credito di famiglie e imprese, determinando i primi segnali di ripresa in un generale clima di cautela.
Analisi del mercato residenziale
Nel primo semestre 2024, il mercato immobiliare italiano ha dimostrato notevole resilienza. “Nonostante il rallentamento delle vendite, emergono segnali che fanno già prevedere per i prossimi mesi opportunità di ripresa sostenuta da stabilità dei prezzi, resilienza della domanda e capacità del mercato di adattarsi a un contesto in continua evoluzione”, commenta Dario Castiglia, ceo & founder di Remax Italia. Inoltre, il numero crescente di richieste di mutuo, in particolare da parte dei giovani, secondo il franchising immobiliare è indicatore di un rinnovato interesse per l’acquisto della prima casa che alimenterà il mercato nei prossimi mesi.
Andamento mutui
Oltre al taglio dei tassi, nel primo semestre 2024 altri fattori hanno sostenuto l’andamento del mercato dei mutui in Italia. “In particolare, alcuni istituti bancari hanno favorito l’accesso al credito, con prodotti promozionali per gli under 36 e gli acquirenti di case “green” con tassi al ribasso fino a circa il 2,5% per durate di 30 anni”, spiega Riccardo Bernardi, chief development officer di 24Max. Per il secondo semestre 2024, la società di mediazione creditizia prevede un trend positivo, grazie a una certa apertura delle banche che, pur mantenendo un approccio prudente, stanno agevolando un incremento nell’erogazione dei mutui rispetto ai mesi precedenti. Secondo le analisi di 24Max, nel primo semestre 2024, il 93,4% dei richiedenti ha richiesto un mutuo prima casa, optando per la quasi totalità per il tasso fisso (96,7%). L’analisi per fasce d’età evidenzia che i giovani tra i 25 e i 34 anni costituiscono il 35,9% dei richiedenti, seguiti dalla fascia compresa tra i 35 e i 44 anni.
Andamento del mercato immobiliare
Sulla base delle analisi contenute nel Real Estate Data Hub si delinea una crescita del numero delle transazioni nel primo semestre 2024 rispetto all’ultimo semestre 2023, indicando un generale percorso di ripresa in termini congiunturali. Si evidenziano però andamenti differenti tra i diversi comparti.
Il mercato retail ha mostrato segnali di ripresa, in particolare nel secondo trimestre, che si è rivelato uno dei migliori dal 2020: durante questo periodo, gli investimenti totali hanno superato di oltre il triplo quelli dello stesso periodo dell’anno precedente. La tendenza positiva in termini di investimenti lascia prevedere che il 2024 possa ottenere i risultati migliori degli ultimi cinque anni, grazie a una pipeline di iniziative in fase di definizione.
Nel comparto della logistica, l’inizio del 2024 è stato caratterizzato da un assestamento, a fronte di una domanda di spazi, comunque, consistente e di un tasso di sfitto che nel primo semestre 2024 ha toccato un minimo dell’1,5%, con conseguente incremento dei canoni. Tra i fenomeni che caratterizzeranno questo mercato nel prossimo futuro, nel Real Estate Data Hub si segnalano il reshoring e il settore dei data center, in particolare con due tipologie di infrastrutture: gli hyperscale data center, gestiti da grandi aziende come Amazon e Google, e gli edge data center, più piccoli e distribuiti.
Nella prima parte dell’anno il settore ricettivo ha registrato investimenti in aumento, indicativi di una ripresa robusta, con un crescente coinvolgimento anche da parte degli investitori italiani. Roma si conferma la città più attrattiva per numero di transazioni e valore delle operazioni. Le prospettive per i prossimi mesi sono promettenti.
La ripresa degli investimenti più significativa ha interessato il direzionale che ha riconquistato la posizione di prima asset class, trainato dall’interesse per uffici e immobili sostenibili. Milano e Roma si sono confermate come i principali centri per gli investimenti in questo comparto. Nei prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, per soddisfare la crescente richiesta di immobili sostenibili.
Analisi per aree geografiche
La Lombardia si conferma regione leader nel mercato immobiliare nazionale, rappresentando circa il 40% delle transazioni complessive. Al Nord, si distinguono Liguria e Veneto in leggero aumento rispetto al 2023. Al Centro, il Lazio occupa la posizione di vertice, seguito da Emilia Romagna e Toscana. Nel Sud, Puglia e Campania evidenziano un’attività significativa, mentre la Sicilia è il principale mercato tra le isole.
Giorni di permanenza sul mercato
L’analisi dei giorni medi di vendita degli immobili per area, con particolare attenzione ai primi due trimestri del 2024, evidenzia tendenze interessanti. Al Nord, si registra un aumento a 160 giorni nel primo trimestre, ma una successiva diminuzione a 146 giorni nel secondo trimestre, indicando una ripresa nella reattività del mercato. Al Centro, si osserva un miglioramento significativo, con i giorni medi che scendono a 162 nel primo trimestre e ulteriormente a 155 nel secondo trimestre. Infine, al Sud e nelle Isole, i giorni medi si stabilizzano attorno a 163 nel primo trimestre e 155 nel secondo trimestre, evidenziando una capacità di assorbire le dinamiche di mercato. Questa analisi suggerisce che il 2024 potrebbe rappresentare un anno di ripresa per il mercato immobiliare in tutte le aree, con il miglioramento più consistente al Centro.
Trend dei prezzi
Nel primo semestre 2024 si evidenzia complessivamente un incremento dei prezzi medi al metro quadrato, con differenze anche sostanziali tra Regioni e capoluoghi/province. In generale questo aumento, dopo le fluttuazioni del 2023, indica una crescente fiducia nel mercato immobiliare, suggerendo un ritorno robusto della domanda.
