Rent to Buy: comprare casa pagando l’affitto. L’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale da applicare

Agenzia Entrate LogoDopo l’intervento del Consiglio nazionale del Notariato che ha pubblicato un vademecum informativo e un “contratto tipo”, a fornire ulteriori chiarimenti in materia fiscale riguardanti il Rent to Buy arriva la circolare n. 4E dell’Agenzia delle Entrate. Introdotto dal decreto Sblocca Italia, il Rent to Buy è un sistema che consente di comprare un immobile pagandolo un po’ per volta attraverso un canone maggiorato di locazione. L’acquirente può iniziare ad abitare subito la casa pagando un affitto periodico e, soltanto in un secondo tempo, effettuerà il vero e proprio acquisto con il saldo di quanto dovuto, scalato da quanto ha già versato attraverso la maggiorazione applicata sul prezzo della locazione. Una nuova, grande opportunità non solo per chi intende acquistare casa ma non ha accesso al mutuo, ma anche per agenti in attività finanziaria, mediatori creditizi, agenti immobiliari e costruttori.

Le indicazioni contenute nella circolare n. 4/E/2015 risolvono una serie di problematiche tributarie che limitavano fortemente l’utilizzo di questo nuovo strumento contrattuale e riguardano, in particolare, il trattamento fiscale della quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile, della quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del corrispettivo, del successivo trasferimento dell’immobile e delle somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.

Il canone è costituito da due componenti: una quota è versata dal futuro acquirente per il godimento del bene come un affitto vero e proprio, un’altra quota svolge invece la funzione di anticipo e verrà detratta dal prezzo della compravendita al momento del rogito. Le due componenti del canone hanno un trattamento fiscale diverso: la prima segue le regole valide per i contratti di locazione sia per le imposte dirette che indirette, nel secondo invece, quando la quota di canone ha valore di anticipo del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo. Nettamente differenziato anche il regime fiscale nel caso in cui il concedente operi in regime di impresa o sia un venditore privato (sia in merito alle imposte dirette e indirette che all’Iva) e le regole nell’ipotesi di mancato trasferimento dell’immobile, risoluzione per inadempimento e restituzione degli acconti.

Se il proprietario è un privato, potrà scegliere sulla quota percepita come affitto tra un regime con Irpef ordinaria più imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) e il regime di cedolare secca. La quota finalizzata all’acquisto contribuirà a formare limponibile al momento del rogito. Nel caso di una vendita di un’abitazione non principale avvenuta entro cinque anni dall’acquisto, il proprietario dovrà quindi pagare le imposte sull’eventuale plusvalenza come in una normale compravendita. L’imposta di registro, dovuta dall’acquirente, è del 2% nel caso di prima casa e del 9% negli altri casi, mentre per imposta ipotecaria e catastale sono dovuti 50 euro ciascuna.

Se il proprietario è un’impresa gli importi pagati come affitti sono soggetti all’iva al 4%, al 10 o al 22% rispettivamente se l’acquirente ha i requisiti prima casa, acquista una seconda casa non di lusso o acquista un immobile di lusso. Se invece il corrispettivo è un acconto prezzo, per gli immobili abitativi esenti iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile iva (perché il venditore ha scelto questa opzione), l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica)

Al momento della cessione vera e propria, se il trasferimento dell’immobile è in regime imponibile Iva, l’Iva verrà calcolata sul prezzo di vendita meno le quote già versate a titolo di acconto, mentre l’imposta di registro è fissa a 200 euro, così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre di 200 euro ciascuna). Per gli alloggi in esenzione Iva è dovuta una imposta di registro del 2% o del 9%, con un minimo di mille euro. Mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Se il futuro acquirente rinuncia a comprare l’alloggio, perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari e contribuiscono a formare il reddito su cui versare le imposte.

Circolare 4/E Agenzia EntrateCircolare 4/E Agenzia Entrate

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Consulta il contratto del Consiglio nazionale del notariato

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Rent to Buy: Un nuovo prodotto sul mercato immobiliare per mediatori e agenti (pubblicato il 2 feb 2015)

Rent to Buy: comprare casa pagando l’affitto. L’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale da applicare ultima modifica: 2015-03-03T19:44:15+00:00 da Valentina Petracca

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