Rent to buy: un nuovo prodotto sul mercato immobiliare e una grande opportunità per mediatori e agenti

Credito 2Il rent to buy, il nuovo meccanismo contrattuale che integra gli elementi dell’affitto con quelli della compravendita, aprirà nuovi modelli di business per mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria. A trarne vantaggio, in prima battuta, sarà chi desidera acquistare casa ma non dispone di liquidità sufficiente o non ha accesso al mutuo.

Recentemente introdotto dal decreto sblocca Italia, il rent to buy è una formula di acquisto differito di un immobile, una sorta di acquisto con riscatto. E’ un sistema che consente di comprare un immobile pagandolo un po’ per volta attraverso un canone (maggiorato) di locazione. L’acquirente può iniziare ad abitare subito la casa pagando un affitto periodico e, soltanto in un secondo tempo, effettuerà il vero e proprio acquisto con il saldo di quanto dovuto, scalato da quanto ha già versato attraverso la maggiorazione applicata sul prezzo della locazione.

In un momento di forte difficoltà di accesso al credito, di perdurante crisi economica, di drastica diminuzione delle compravendite, questo nuovo modello potrebbe assumere una vera e propria valenza sociale. Permetterebbe ai precari, alle giovani famiglie con figli, alle coppie di fatto, ai separati che necessitano di nuove soluzioni abitative, agli imprenditori che intendono allargare i loro spazi, uffici, magazzini o capannoni di poter procedere con l’acquisto dell’immobile senza dover sborsare i cospicui anticipi di cui non dispongono e che le banche ancora faticano a concedere; un nuovo modo per superare la cronica mancanza di credito. Una volta testata la capacità di solvenza dei potenziali acquirenti, dopo anni di versamenti sotto forma di rata di locazione, dovrebbe essere più semplice anche per le banche erogare i mutui necessari per procedere con l’effettiva compravendita.

Un sostegno, dunque, non solo per chi intende acquistare ma anche per proprietari e costruttori che in questo modo potrebbero più facilmente smaltire l’invenduto. Per le società immobiliari che vedrebbero vivacizzarsi un mercato in caduta libera da anni. Per le società di assicurazione, in quanto il contratto standard proposto dal Consiglio nazionale del notariato (allegato in calce) prevede fin dall’inizio del rapporto l’obbligo di assicurare la casa contro incendi e altre calamità, con vincolo a favore del proprietario.

Soprattutto, il rent to buy è una nuova possibilità di business per mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria, anello fondamentale nella catena della concessione del credito. Flavio Miglioli, amministratore delegato della Kiron partner, società di mediazione creditizia nata nel 2003 e appartenente al gruppo Tecnocasa, spiega che “dal punto di vista commerciale si assiste già ad un notevole incremento del numero degli immobili proposti col rtb. Il cambiamento normativo e il forte calo del mercato dei mutui hanno determinato una significativa discontinuità nel settore della mediazione creditizia. Dal punto di vita competitivo abbiamo assistito ad una forte diminuzione del numero degli addetti e ad una concentrazione del numero degli operatori. Una adeguata dimensione e l’organizzazione potranno diventare determinanti per il futuro delle società di mediazione creditizia. Dal punto di vista strategico – prosegue l’Ad Miglioli – la vera sfida sarà nella capacità di diversificazione dei prodotti intermediati, affiancando ai mutui, che da sempre rappresentano il core business delle reti di mediazione creditizia, nuovi prodotti e servizi”.

Il rent to buy disciplinato dall’art. 23 del decreto sblocca Italia, convertito in legge n. 164 del 2014, stabilisce che “I contratti diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quelli di cui all’art. 2643 del codice civile. Recita ancora il comma 1-bis: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

Dal punto di vista strettamente giuridico, con questo tipo di contratto viene garantita la possibilità di comprare una casa, senza dover passare dalla stipula di apposito compromesso o contratto preliminare di vendita perché si entra immediatamente in possesso dell’immobile, pagando un corrispettivo che viene considerato per una parte canone di affitto e per un’altra parte un vero e proprio acconto sul prezzo di vendita. Alla data concordata, l’acquirente ha la possibilità di riscattare la proprietà o di rinunciare all’acquisto restituendo così al venditore il pieno possesso dell’immobile senza che a quest’ultimo ne possa derivare un danno, in quanto questi potrà trattenere i canoni di affitto già incassati e pagati dal potenziale acquirente. La legge stabilisce che il conduttore ha la facoltà di procedere con l’acquisto ma non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto” prestabilito. Tale periodo deve essere formalizzato contrattualmente dalle parti e comunque non può superare i 10 anni.

Il Consiglio nazionale del notariato ha nei giorni scorsi messo a punto un contratto-tipo ed emanato un vademecum informativo al fine di agevolare l’informazione per i clienti (in allegato). Al proposito, il notariato puntualizza: Il decreto sblocca Italia ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di specifica normativa in materia. Ha presentato uno schema per agevolare operativamente l’applicazione di questo tipo di contratto. In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore ai 10 anni”. Nel mese di febbraio si attende anche un chiarimento da parte dell’agenzia delle entrate volto a fugare alcuni dubbi in materia fiscale. Dubbi che peraltro avevano contribuito finora a bloccare questo tipo di contratto.

I contratti rent to buy possono dunque essere trascritti nei registri immobiliari diventando così una sorta di prenotazione sull’acquisto che vincola il proprietario a non vendere a terzi o a concedere un’ipoteca sull’immobile per il periodo concordato. L’immobile resterà quindi libero da pignoramenti, sequestri, ipoteche, e altri incombenti pregiudizievoli che emergano dopo la sua trascrizione. Al termine del contratto, se il futuro acquirente non dovesse avere la liquidità necessaria per il riscatto, potrà chiedere un mutuo più basso rispetto a quello inizialmente previsto, con rate più contenute rispetto a quelle che avrebbe pagato in precedenza. Il tutto, senza rischiare di perdere la casa ed essendo tutelato anche in situazioni di difficoltà del costruttore. Il contratto infatti continua ad essere valido anche in caso di fallimento del venditore.

Qualora fosse l’acquirente a non voler più procedere con l’acquisto dell’immobile alla scadenza del contratto, perderebbe la quota versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto di trattenere le somme incassate a titolo di risarcimento per la mancata vendita. Il contratto si risolve di diritto se il mancato pagamento corrisponde ad un/ventesimo del totale, senza obbligo di rimborso.

Per ciò che riguarda la ripartizione delle spese viene stabilito, come nel caso della locazione, che durante il periodo di godimento spetta al proprietario il pagamento delle spese di manutenzione straordinaria legate al possesso dell’immobile. Al conduttore spettano invece le spese ordinarie, le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari e le imposte dovute per l’atto di compravendita.

Leggi la guida al rent to buy

Consulta il contratto del Consiglio nazionale del notariato

Rent to buy: un nuovo prodotto sul mercato immobiliare e una grande opportunità per mediatori e agenti ultima modifica: 2015-02-02T10:59:14+00:00 da Valentina Petracca

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