RICS, Ciaramella: “Il mercato immobiliare può ripartire, soprattutto se le banche ricominciano a favorire la circolazione del capitale”.

Il RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) è la più grande organizzazione internazionale di professionisti che operano nel settore immobiliare, specializzati sia nella perizia e nella certificazione del territorio sia nella regolamentazione in materia di edilizia e delle relative questioni ambientali. Il concetto cardine su cui si basa l’Associazione RICS, ovvero l’obbligo di rispettare le norme del Royal Charter che gli è stato conferito, è totalmente nuovo per l’Italia dove le professioni sono generalmente regolate da una legge emanata dallo Stato.

RICS in Italia nasce nel 2003, con sede a Milano, per decisione da parte dell’head quarter di RICS International (che ha sede a Londra). Attualmente i membri qualificati iscritti a RICS Italia sono 207.
Il tasso di sviluppo dell’associazione è controllato e varia da 30 a 60 accreditamenti all’anno, poiché ciascun aspirante membro deve essere seguito per tutta la fase di accreditamento da 2 o 3 membri RICS, in base al percorso di adesione seguito.
Il presidente di RICS Italia è Andrea Ciaramella.
Proprio a lui abbiamo chiesto di fare il punto della situazione del mercato immobiliare italiano e internazione.

Cosa è successo negli ultimi 12 mesi al mercato immobiliare italiano?
Ha vissuto negli ultimi 10 anni in Italia il ciclo positivo più lungo dal dopoguerra ad oggi. Gli scambi e i prezzi di vendita degli immobili sono cresciuti senza soluzione di continuità dalla seconda metà degli anni ’90 fino alla fine del 2007. Nessuna altra industria è cresciuta tanto nello stesso periodo. La crisi globale ha determinato la riduzione drastica della liquidità, la benzina che alimenta qualunque mercato. Questo ha provocato una violenta riduzione del numero di compravendite e delle transazioni e una conseguente contrazione dei prezzi. Questo fenomeno è stato evidente nella seconda parte del 2008, ma sembra aver rallentato nel primo semestre 2009 (ripresa di interesse da parte delle famiglie e variazioni negative, soprattutto riferite al secondo trimestre 2009, inferiori a quelle del 2008). Il mercato dei privati ha trovato maggiore difficoltà a farsi finanziare per l’acquisto dell’abitazione; i tempi di negoziazione si sono allungati; il numero di trattative che giungono a buon fine si è ridotto. È cresciuta l’attenzione al rapporto qualità/prezzo.

Nel mercato professionale?
Gli investitori scontano maggiori difficoltà nell’utilizzo della leva finanziaria e quindi nel portare avanti i propri progetti. È opportuno considerare che in passato probabilmente alcuni investimenti e progetti sono stati finanziati in maniera quanto meno poco prudente.

C’è stata una maggiore flessione nelle città di provincia che nelle metropoli. Perché?
In genere le crisi del mercato colpiscono di più le zone meno attrattive e le città meno dinamiche. La grande città nel nostro Paese costituisce ancora un centro di attrattività molto importante: per il lavoro, per i servizi, per le iniziative culturali, per la presenza di infrastrutture. Questo inevitabilmente influenza il mercato immobiliare. Se osserviamo l’andamento del mercato negli ultimi 18 mesi in paesi come la Francia e la Gran Bretagna le zone semi-centrali o periferiche delle capitali e le città secondarie sono state quelle più penalizzate. Anche con un mercato in contrazione, la maggior parte delle transazioni continua a riguardare i grandi centri; il mercato riparte soprattutto da lì.

Il settore degli immobili di lusso sembra ancora essere appetibile.
Il settore degli immobili di pregio costituisce una domanda “rigida”; nelle zone di pregio o per gli immobili di fascia alta il mercato risente meno della crisi. Questo è accaduto in tutte le capitali europee, dove negli ultimi 18 mesi il calo dei prezzi è stato minimo proprio nelle zone più pregiate.

Dopo un 2008 all’insegna del meno, le evidenze sul settore delle abitazioni e dei mutui nel 2009 rimangono negative ma lasciano comunque intravedere segnali di ripresa. Possiamo guardare al prossimo biennio con un cauto ottimismo?
Nel primo trimestre del 2009 il volume delle erogazioni per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie è calato del 23% rispetto all’anno precedente: si tratta di 3,3 miliardi di euro in meno. Ma nel mese di luglio si è registrata un’inversione di tendenza (+5,3% rispetto allo stesso mese del 2008) che lascia sperare in una ripresa. Penso che questo mercato possa ripartire, soprattutto se le banche ricominciano a favorire la circolazione del capitale. In questo momento soffre il mercato della prima casa, soprattutto per le fasce basse della popolazione (giovani coppie, immigrati) che ha maggiori difficoltà a farsi finanziare l’acquisto dell’abitazione, per la richiesta di maggiori garanzie e la necessità di una quota maggiore di liquidità. Va detto che questo fenomeno riguarda in maniera particolare altri paesi, dove il livello di indebitamento per l’acquisto della casa è molto più alto che in Italia.

Questo potrebbe essere il terzo ed ultimo anno di crisi per il mercato immobiliare?
Penso che il mercato delle abitazioni possa ripartire in maniera più rapida di quello generalmente caratterizzato dalla presenza degli investitori istituzionali e professionali, come terziario, logistica, centri commerciali o progetti multi-destinazione. Per questo segmento non credo si possa tornare rapidamente alla situazione del mercato pre-crisi; per un po’ di tempo gli operatori si muoveranno con una certa cautela, anche se i progetti andranno avanti comunque e, va sottolineato, per chi ha la necessaria liquidità vi sono opportunità molto interessanti.

I prezzi delle case all’estero sono in diminuzione più o meno marcata rispetto all’Italia?
L’Europa ha vissuto con molte differenze la crisi immobiliare e probabilmente il nostro Paese ha tenuto meglio di altri (l’ultimo rapporto dell’uffici studi di Tecnocasa registra cali delle quotazioni che nelle grandi città si attestano intorno al 2,7%). La Spagna ha costruito moltissimo: si calcolano 2,8 milioni di abitazioni contro un fabbisogno teorico di 1,7 milioni. L’eccesso di offerta rende questo paese oggi il più esposto alla crisi immobiliare che, in questo caso, può essere definita “strutturale” e non esclusivamente determinata dall’assenza di liquidità. Anche se nelle zone di pregio della capitale i prezzi sono scesi pochissimo (5-6%) rispetto al resto del paese. Il Regno Unito è da sempre il mercato più volatile, molto simile al mercato borsistico. I valori in alcune città (Londra su tutte) sono scesi del 15-20% negli ultimi 6 mesi; gli scambi hanno subito un forte rallentamento. Ma anche qui le zone di pregio tengono bene. Anche la Francia ha visto calare significativamente i prezzi, ad esclusione delle zone particolarmente pregiate.

Quali sono i paesi che danno maggiori possibilità di affari?
Per quanto riguarda le opportunità di investimento in altri paesi, molti italiani negli ultimi due-tre anni hanno fatto acquisti interessanti negli USA (grazie al cambio favorevole dollaro/euro), anche sfruttando alcune opportunità contingenti (nel financial district di New York); oggi è Londra che desta la massima attenzione, a patto di scegliere le zone giuste (p.es. Chelsea, South Kensington), perché i prezzi sono molto interessanti e ci sono maggiori margini di negoziazione. È consigliabile evitare la Spagna, che attualmente cerca di attrarre investimenti con offerte commerciali singolari (p.es. un auto in regalo a chi acquista la casa) ma che, come detto, soffre una crisi strutturale per eccesso di offerta.

Investire negli Usa, magari a Manhattan potrebbe essere una mossa vincente?
Il mercato residenziale di New York (Manhattan) risulta da alcuni anni particolarmente appetibile per gli investitori italiani, principalmente per due motivi: cambio valutario favorevole, prezzo degli immobili competitivo. Per quanto riguarda il cambio valutario, l’euro negli ultimi anni è passato da un tasso di 0.82$ (ottobre 2000) all’1.59$ (estate 2008). In questa condizione di debolezza del dollaro, i compratori in euro sono avvantaggiati. Un $1,000,000 era pari a €1,200,000 il 26 ottobre 2000 (record negativo dell’euro 1€ = $0,8252). Oggi con cambio 1€ = $1,47 questo stesso milione di dollari è pari a circa €675,000.

Per quanto riguarda l’andamento del mercato?
New York presenta una ciclicità di crescita che vede raddoppiare i prezzi degli appartamenti mediamente ogni 10 anni. La crisi del mercato immobiliare americano ha invertito anche a New York questo trend e nell’ultimo anno e mezzo i prezzi sono scesi del 15-20%, con
punte del 20-35%. Un immobile da $1,000,000 costava nel gennaio 2007 $775,000 (cambio 1€ = $1,28 e mercato bull). Oggi, a causa della crisi, questo stesso appartamento da un milione di dollari può essere comprato a $850,000 che, con un cambio a 1€ = $1.47, corrispondono a €580,000. NY offre interessanti opportunità, a patto di rivolgersi a professionisti seri e agenzie accreditate.

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RICS, Ciaramella: “Il mercato immobiliare può ripartire, soprattutto se le banche ricominciano a favorire la circolazione del capitale”. ultima modifica: 2009-09-29T13:56:54+00:00 da Flavio Meloni

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