Roma, in flessione i prezzi degli appartamenti. I dettagli quartiere per quartiere

Le quotazioni degli immobili a Roma hanno subito un calo del 2,8% nel primo semestre del  2009. Lo rende noto l’ufficio studi di Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento del mercato, quartiere per quartiere.

Centro

Nel dettaglio, risultano stabili (-0.1%) le zone centrali della capitale, dove la domanda è sempre molto vivace e coinvolge famiglie alla ricerca di una casa migliore ed investitori per tipologie  da mettere a reddito. “Chi ha acquistato nella prima parte dell’anno aveva a disposizione il capitale da investire ed il ricorso al mutuo è stato decisamente basso – si specifica nell’analisi -. Tra gli acquirenti  anche professionisti che necessitano di un punto di appoggio nella città”. Resiste, anche se in lieve diminuzione rispetto al passato, la domanda per immobili da destinare a Bed&Breakfast. In quest’ultimo caso si cercano prevalentemente abitazioni che abbiano gli spazi necessari per ricavare un bagno per stanza e le dimensioni partono da 150 mq. Tra le zone più apprezzate figurano piazza Farnese, Campo dei Fiori e le traverse intorno a piazza Navona. Le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 9.000 euro al mq, anche perché i potenziali acquirenti sono molto più parsimoniosi rispetto agli anni scorsi e in fase di trattativa chiedono sconti sempre più importanti. Prezzi più elevati si registrano per le abitazioni in Piazza di Spagna e piazza Navona, dove si possono toccare  picchi rispettivamente di 15.000 euro al mq e di 20.000 euro al mq. Differente è la situazione per quanto riguarda il mercato delle prime case, che ha risentito maggiormente della crisi dei mesi passati. Ad acquistare in genere sono coppie e famiglie già residenti in zona che realizzano acquisti migliorativi con una spesa media compresa tra 500 e 600 mila euro.

Testaccio

Il quartiere Testaccio è caratterizzato da soluzioni sorte tra i primi anni del ‘900 e la fine degli anni ’60. Si tratta in gran parte di soluzioni ex Iacp poi diventate Ater, in buona parte ormai riscattate dai proprietari. Negli ultimi 10 anni quasi tutti i palazzi sono stati restaurati. I prezzi immobiliari oscillano tra 5.000 e 6.500 euro al mq per soluzioni medio usate, con punte di 6.800-7.000 euro al mq per tagli compresi tra 35 e 40 mq. Tra le zone più richieste si segnala piazza Santa Maria Liberatrice dove si possono acquistare soluzioni luminose con affaccio sul verde e sulla piazza, ad un prezzo di 5.700 euro al mq se in buone condizioni.

Cassia-Torrevecchia

La macroarea della capitale che ha messo a segno la riduzione dei prezzi più forte è stata quella di Cassia-Torrevecchia (-5.3%) in seguito alla performance dei quartieri di Podere S. Giusto e Selva Candida. La causa è da ricercarsi nell’immissione di numerose nuove abitazioni (appartamenti e villette singole) sul mercato che hanno contribuito a contrarre i prezzi delle tipologie usate di cui si registra molta offerta ma poca domanda. Infatti gli acquirenti preferiscono acquistare le  nuove costruzioni valutate da 2.500 a 3.500 euro al mq.

San Giovanni-Roma Est

A seguire la macroarea di San Giovanni-Roma Est, che ha messo a segno una riduzione dei prezzi del 3,6%, percepita soprattutto nella zona dell’Arco di Travertino e del Quadraro dove, nella prima parte dell’anno, si è registrata una contrazione delle richieste di abitazioni da parte di immigrati che acquistavano soprattutto nella zona del Quadraro e che ora hanno difficoltà di accesso al mutuo. In alcuni casi poi hanno venduto perché non sono riusciti a far fronte al pagamento delle rate. A questo si aggiunge anche una difficoltà di accesso al credito per persone che sono state messe in cassa integrazione o  assunte con contratti part-time. In diminuzione anche i  prezzi  delle abitazioni nel quartiere di Centocelle-Castani dove, nella prima parte dell’anno, si è registrato un calo della domanda con  un allungamento delle tempistiche di vendita. Sono sempre molto richiesti in zona i monolocali e i bilocali, acquistati da single e giovani coppie che hanno movimentato il mercato in questa parte dell’anno. Meno dinamiche le compravendite per sostituzione soprattutto se occorre fare un mutuo ad integrazione del valore dell’immobile da acquistare. Si contraggono le quotazioni delle abitazioni nella zona di Piazza Epiro-San Giovanni Metronio, in particolare per i tagli più grandi, a partire da 100 mq.

Monteverde-Aurelio e Roma sud

Le macroaree Monteverde-Aurelio e Roma sud hanno registrato  riduzioni simili: rispettivamente 3,2% e -3%  nei primi mesi del 2009. Nella prima macroarea segnaliamo il quartiere di  Magliana Nuova, dove le quotazioni delle case sono al ribasso. Da ottobre infatti il mercato appariva rallentato; a partire da marzo si assiste ad una ripresa delle compravendite. Si registra comunque una diminuzione della disponibilità media di spesa determinata dalla restrizione  nella concessione del credito. Essa si aggira attualmente intorno a 200.000 euro per un bilocale. Il quartiere ha visto il suo sviluppo più importante alla fine degli anni ’60 ed inizi degli anni ’70; le quotazioni oscillano da un minimo di 2.500 euro al mq per le tipologie più popolari situate in via Armellini a quelle  più quotate che si trovano su via della Magliana e via di Villa Bonelli dove ci sono palazzine con affaccio su aree verdi e che in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 3.000/3.500 euro al mq.

Villa Ada-Montesacro

Segue poi la macroarea di Villa Ada-Montesacro, dove la contrazione delle quotazioni è stata pari a 2,2%. Tra i quartieri che hanno segnalato ribassi ci sono Bufalotta e Trieste-Africano.  Alla Bufalotta si sono contratti i prezzi sia per le abitazioni usate che per le abitazioni nuove; la conseguenza è che nella prima parte dell’anno le compravendite si sono riprese e si è registrato anche un rientro da parte di coloro che, negli anni scorsi, a causa dei prezzi elevati, avevano deciso di acquistare nei comuni dell’hinterland. La domanda si orienta soprattutto su tagli grandi, con tre camere da letto, di cui però c’è poca offerta sul mercato e su tipologie dotate di terrazzo, quasi sempre presente nelle nuove costruzioni. Il quartiere inoltre negli ultimi anni è stato interessato da importanti interventi di nuova costruzione; ricordiamo Porta di Roma dove è sorto il centro commerciale più importante d’Italia e dove hanno costruito sia abitazioni signorili che popolari. Nel primo caso parliamo di soluzioni inserite in parchi con piscina e portineria. Un bilocale di 50 mq si può acquistare a prezzi di 280/285.000 euro; le quotazioni hanno tenuto anche perché acquistate da un target con disponibilità di spesa medio-alta. Sono invece diminuiti i prezzi per le soluzioni costruite nella zona più popolare dove in un anno i costruttori hanno realizzato anche ribassi intorno al 10 %.

Policlinico-Pietralata

A seguire con la diminuzione dei prezzi è la macroarea di Policlinico-Pietralata, dove si è riscontrata una flessione del 2,2%. Buona parte degli acquirenti della zona sono genitori di studenti universitari che arrivano dal Sud Italia e che spesso hanno già il capitale da investire. Si orientano verso bilocali o trilocali di cui poi affittano anche il posto letto ad amici del figlio. Un posto letto costa intorno a 280 euro al mese, mentre il budget da destinare all’investimento immobiliare oscilla da 260 a 280.000 euro.

Prati-Francia

Per finire la macroarea di Prati-Francia, che ha registrato una contrazione dell’1,3% e che ha visto contrapposte performance diverse. Infatti nei quartieri di  Prati-Balduina e Balduina-Belsito si sono avute performance positive. A Prati-Balduina si  è registrata una buona domanda di immobili ad uso investimento con acquirenti del Sud Italia che si sono orientati su tagli piccoli, come bilocali e trilocali, da mettere a reddito e da affittare a turisti o studenti dal momento che la zona è vicina al Vaticano ed è ben collegata con il centro della città. Per un bilocale in zona si possono spuntare anche 1.100 euro al mese. Anche l’acquisto per uso diretto è in ripresa soprattutto quelli di sostituzione anche se le tempistiche sono in aumento. Infatti l’aumento del valore dei piccoli tagli e, contestualmente, la maggiore convenienza a stipulare mutuo hanno stimolato gli acquirenti. Si registrano invece più difficoltà per i tagli con valori superiori a 600.000 euro.  La zona più richiesta,  più quotata e anche più signorile è quella di Prati-Mazzini dove si possono trovare appartamenti signorili inseriti in palazzi in stile umbertino, soffitti alti e destinati ad un target medio-alto.

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Roma, in flessione i prezzi degli appartamenti. I dettagli quartiere per quartiere ultima modifica: 2009-11-13T12:23:07+00:00 da Flavio Meloni

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