Nel comparto della mediazione creditizia il 2021 verrà ricordato come l’anno dei colpi di scena sul fronte normativo. A tenere banco sono stati, da un lato, il nodo dell’incompatibilità agente immobiliare – collaboratore di mediatore creditizio e, dall’altro, il rimpallo tra governo, Banca d’Italia e Corte Costituzionale sull’applicazione della sentenza Lexitor in Italia.
Quali sono le questioni ancora aperte? Come è auspicabile che evolvano? E quali altre novità è possibile attendersi nel 2022 sotto il profilo legislativo? Sono le domande che abbiamo rivolto ai protagonisti del settore, con un’attenzione particolare alle proposte dei rappresentanti delle maggiori società di mediazione per trovare una soluzione condivisa ai problemi ancora irrisolti.
L’incompatibilità agente-mediatore
L’evoluzione della vicenda
In passato l’attività dell’agente immobiliare si è spesso sovrapposta a quella del mediatore creditizio. Alla bisogna, gli agenti segnalavano le potenziali pratiche di mutuo alle banche, svolgendo di fatto anche il ruolo di mediatori. Il D.lgs. 141/2010 ha sancito che il mediatore creditizio può esclusivamente mettere in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma, nonché attività connesse o strumentali. Per creare una nuova specializzazione, il provvedimento ha escluso per i mediatori e i loro collaboratori la possibilità di svolgere altri lavori, incluso quella della vendita delle case.
La Legge europea 2019-2020 ha cambiato le carte in tavola, introducendo la possibilità per l’agente immobiliare di svolgere la professione di mediatore creditizio, riportando in auge il problema del conflitto di interesse. La novità ha creato una spaccatura all’interno delle associazioni di categoria, con la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e l’Ama (Associazione mediatori e agenti) favorevoli al doppio incarico e Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), Assomea e Assoprofessional contrarie.
Dopo un dibattito acceso, il 21 dicembre 2021 ha ricevuto il via libera definitivo il disegno di legge contenente le Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2019-2020, nel quale è stata stabilita nuovamente l’incompatibilità tra l’attività degli agenti immobiliari e dei mediatori merceologici.
Il provvedimento entrerà in vigore il 1° febbraio. Ma non è detto che sia ancora stata scritta l’ultima parola sulla vicenda. “La modifica normativa risulta in contrasto con la normativa europea, emanata, ricordiamolo, a seguito della procedura di infrazione n. 2018/2175 avviata contro il nostro Paese dalla Commissione Europea, che reputò limitativa dell’attività dell’agente immobiliare l’incompatibilità fra le professioni, poiché impedisce lo sviluppo di modelli commerciali innovativi e flessibili, tali da consentire l’erogazione di servizi confacenti alle esigenze dei cittadini – sostiene Fabio Graziotto, direttore generale di Credipass e presidente di Ama -. Auspichiamo dunque un ritorno sulla decisione e una revisione della normativa in linea con la volontà europea di liberalizzazione, che ci metta al riparo da nuove procedure di infrazione”.
Tutto prosegue lungo la linea tracciata 12 anni fa
Di fatto, nel comparto numerose società hanno accolto positivamente il ripristino della situazione sancita dal D.lgs. 141/2010. “È talmente difficile fare il lavoro del mediatore creditizio che pochissime società di mediazione avevano sposato una politica imprenditoriale votata alla compatibilità dei ruoli”, ha scritto Ansano Cecchini, presidente di Euroansa, sul blog della società.
“La decisione del legislatore è in linea con gli sforzi fatti negli ultimi 10 anni per professionalizzare il comparto e premia l’impegno profuso da tutte le aziende per portare preparazione e professionalità nelle reti – afferma Stefano Grassi, presidente di Affida -. Al di là delle facili dichiarazioni trovo infatti difficile che una persona impegnata in un lavoro importante e complesso come quello di agente immobiliare, che richiede tempo e attenzioni, possa svolgere contestualmente una altrettanto impegnativa professione come la nostra. Al contempo, fatico a immaginare una loro partecipazione attiva e impegnata alle dinamiche di rete e soprattutto di controllo, tipiche di un network del nostro settore. Tutto questo va nella direzione, a mio parere, di rinsaldare i rapporti con gli agenti immobiliari, che restano partner fondamentali per le società di mediazione creditizia”.
Dello stesso avviso Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety. “Abbiamo sempre investito nel settore partendo dal principio della professionalizzazione dei collaboratori, convinti che l’esistenza di figure promiscue andasse a detrimento della clientela – dichiara -. In quest’ottica durante la pandemia tutto il comparto ha puntato sulla formazione, per migliorare la consulenza e l’assistenza fornita ai propri clienti”. Anche Marco Boidi, head of sales network di 24Max, commenta positivamente la conclusione della vicenda: “La conferma dell’incompatibilità tra agente immobiliare e mediatore creditizio si sposa perfettamente con la nostra visione sulla necessità di specializzazione, che premia la trasparenza e porta vantaggi ai consumatori”.
Su una posizione contraria al cambio normativo, invece, Auxilia Finance, che prosegue il suo percorso di integrazione con il mondo immobiliare Fiaip, di cui è nativa. “La nostra società ha da sempre fatto un percorso volto a esaltare le diverse specializzazioni, con un modello operativo molto netto, che esclude qualsiasi conflitto di interesse – precisa il direttore generale Roberto Bassani -. Auxilia Finance punterà sempre di più sulla sinergia con il mondo Fiaip, che ci permette di contare su una grande catena distributiva, composta da più di 10.000 agenti immobiliari. La Federazione rappresenta linfa vitale per i nostri collaboratori e ci consente di proporre servizi in maniera trasversale”.
Contraria al provvedimento anche Credipass, che era incamminata sulla via della compatibilità da luglio dello scorso anno, quando era stata ammessa la conciliabilità dei ruoli. “La nostra società aveva avviato una campagna di reclutamento di agenti immobiliari più strutturati che aveva dato ottimi risultati. Ora purtroppo dovremo proseguire con la nostra strategia di business e di crescita senza di loro – afferma Graziotto -. Più che comportare una variazione nel nostro modello di distribuzione, però, il nuovo provvedimento rappresenta a nostro avviso un’occasione persa per l’intero settore”.
La proposta: ripristinare la segnalazione in chiave moderna
Una proposta interessante su questo fronte arriva da Stefano Grassi. “Confermata l’incompatibilità decretata 10 anni fa, potremmo valutare con le competenti autorità, la possibilità di ripristinare la ‘segnalazione’”, suggerisce. L’obiettivo è quello di superare la situazione di abusivismo che si è venuta a determinare con l’abolizione della pratica da parte del D.lgs. 141/2010. “In passato l’agente immobiliare aveva la possibilità di segnalare potenziali pratiche di mutuo a un mediatore o a una banca. Dal 2010 la segnalazione è legalmente preclusa agli agenti immobiliari ma continua ad aver luogo in modo informale e dunque illegale – spiega il presidente di Affida -. Si potrebbe introdurre la possibilità di stipulare accordi tra agenzie e gruppi immobiliari e società di mediazione creditizia. Questo porrebbe fine alle situazioni di illegalità diffusa e andrebbe ad alimentare il business delle aziende che operano in maniera corretta. Qualche anno fa erano stati aperti dei tavoli sull’argomento, poi chiusi nel 2020 con l’approvazione della Legge europea 2019-2020 che aveva introdotto la compatibilità. Potrebbe essere il momento giusto per riaprirli, ferma restando l’evidente difficoltà di individuare una disciplina che possa assicurare al mercato e ai consumatori il rispetto di determinati paletti; in estrema sintesi: che l’agente immobiliare si limiti effettivamente alla mera segnalazione e non vada oltre”.
La sentenza Lexitor
Nel 2021 il governo, prima, e la Banca d’Italia, poi, sono intervenuti sul tema della sentenza Lexitor. La palla è poi passata alla Corte Costituzionale, chiamata a porre la parola fine a una vicenda che si trascina dal settembre del 2019.
Le previsioni del decreto Sostegni Bis
Il 22 luglio il Senato ha rinnovato la fiducia al governo approvando in via definitiva il disegno di legge n. 2320, di conversione, con modificazioni, del decreto legge n.73 del 25 maggio 2021, il cosiddetto Decreto Sostegni bis. L’art. 11-octies del testo approvato modifica in particolare l’art. 125 sexies del Testo unico bancario (Tub) in tema di rimborso anticipato dei contratti di credito ai consumatori.
Il Decreto Sostegni Bis recepisce l’orientamento della sentenza Lexitor, emanata dalla Corte di Giustizia Ue l’11 settembre del 2019, prevedendo che “salva diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito”, il finanziatore “ha diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito”.
L’orientamento della Banca d’Italia
L’interpretazione del legislatore è stata fatta propria dalla Banca d’Italia, che il 1° dicembre ha comunicato di ritenere superate le proprie linee orientative sulla sentenza Lexitor e, con l’orientamento su “Credito ai consumatori. Modifiche alla disciplina primaria in tema di rimborso anticipato dei contratti di credito al consumo”, ha sottolineato che, salvo diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito, il finanziatore avrà diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito.
La Banca d’Italia ha concluso il suo orientamento precisando di aver presente che “con ordinanza del 2 novembre scorso il Tribunale di Torino ha dichiarato rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del ridetto art. 11-octies, per contrasto con gli artt. 3, 11 e 117, primo comma, della Costituzione, con conseguente trasmissione degli atti del processo alla Corte Costituzionale, muovendo dal doppio rilievo circa l’impossibilità dell’interpretazione conforme del disposto di legge alla sentenza ‘Lexitor’ e, nel contempo, dell’assenza delle condizioni per applicare in via diretta la norma Ue disapplicando la norma di diritto interno che risulti incompatibile con la prima”.
In attesa del pronunciamento della Consulta, la Banca d’Italia si atterrà alla nuova previsione di legge nello svolgimento della propria azione di supervisione.
L’opinione dei mediatori
Le società di mediazione creditizia sottolineano alcuni aspetti positivi introdotti dal decreto Sostegni Bis in favore del comparto. Primo fra tutti, l’applicazione della nuova normativa ai contratti sottoscritti successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Quindi l’inserimento della dicitura “salvo diversa pattuizione”, che lascia aperta la possibilità di trovare un punto di incontro tra finanziatori e intermediari.
Un altro elemento positivo è rappresentato dalla possibilità di prevedere il rimborso sul principio del cosiddetto “costo ammortizzato” e non sul principio del “pro rata temporis”, riducendo la portata economica dei rimborsi. “Intanto partiamo dal presupposto che la sentenza Lexitor non riguarda i contratti di mutuo, che rappresentano il core business delle società di mediazione creditizia, ma i prestiti con cessione del quinto dello stipendio o della pensione – precisa Terry Morabito, amministratore delegato di Credipass -. Il Decreto Sostegni Bis ha il merito di limitare i rimborsi ai soli contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto. La maggior parte dei finanziamenti con cessione del quinto siglati dopo tale data presenta infatti la formula ‘tutto Tan’, con la quale l’ente finanziatore ha già progressivamente calcolato nella curva del costo ammortizzato un rimborso che corrisponde agli interessi residui”.
Sulla stessa lunghezza d’onda anche Bassani, che spiega che “diversi istituti hanno già messo in piedi modalità di costruzione dei prodotti ‘tutto Tan’ o ‘tutto Taeg’. Il 60% dell’erogato è rappresentato da contratti di questo tipo”.
La proposta: tavoli di lavoro con i partner
La maggior parte dei mediatori creditizi converge sulla necessità di istituire dei tavoli di lavoro con i partner bancari. “Quello della sentenza Lexitor è un tema fondamentale, da approfondire con la creazione di momenti di dialogo e confronto”, prosegue Bassani. Sulla stessa lunghezza d’onda Grassi, che sottolinea la “necessità di accordi per alleggerire gli effetti della sentenza Lexitor, che risulterebbero eccessivamente onerosi per le sole società di mediazione creditizia”.
A questo proposito Morabito ricorda che i contratti di cessione del quinto possono essere rinnovati soltanto una volta trascorsi i due quinti della durata, quindi non prima di 4 anni per i finanziamenti decennali. “In questo arco di tempo il cliente ha già rimborsato il 60% degli interessi – spiega l’ad di Credipass -. Secondo quanto previsto dal D.p.r. 180/50 all’art.39, fatta eccezione per alcuni casi di estinzione anticipata da parte dei clienti, gli enti finanziari hanno elaborato una curva di rimborso delle provvigioni che consente di ammortizzare le cosiddette ‘diverse pattuizioni’ con l’intermediario del credito, e cioè l’agente in attività finanziaria o il mediatore creditizio. In questo contesto il finanziatore avrà tutto l’interesse a rinunciare al diritto di regresso piuttosto che al canale distributivo”.
L’ipotesi assicurativa
All’indomani della pubblicazione dell’orientamento “Credito ai consumatori. Modifiche alla disciplina primaria in tema di rimborso anticipato dei contratti di credito al consumo” della Banca d’Italia un’altra proposta è stata avanzata da Daniela Pascolini, responsabile nazionale del settore credito e assicurazioni di Federpromm-Uiltucs. Si tratta della possibilità di valutare e sottoporre all’attenzione del legislatore l’inserimento di una copertura assicurativa per le perdite economiche subite dalle reti agenziali e, di conseguenza, anche da quelle dei mediatori creditizi. “Ovviamente un’iniziativa del genere comporta un percorso che parte dall’analisi della situazione e delle dinamiche che si possono assicurare, con uno studio da parte degli attuari delle compagnie delle variabili oggettive, del rischio in sé. Questo processo potrebbe richiedere un anno, un anno e mezzo. Ma a mio avviso ci sono già molti dati disponibili e alcuni esempi ai quali potersi ispirare”, ha spiegato Pascolini in un’intervista lo scorso 13 dicembre.
