Sondaggio congiunturale mercato abitazioni: nel III trimestre si rafforzano segnali a rialzo prezzi

Banca d'Italia, logoSi rafforzano i segnali al rialzo sui prezzi di vendita degli immobili. È quanto emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, relativa 3° trimestre 2021, realizzato dalla Banca d’Italia con Tecnoborsa e l’Agenzia delle Entrate. L’indagine, condotta presso 1.425 agenti immobiliari dal 27 settembre al 22 ottobre 2021, segnala un aumento dello sconto sul prezzo, una diminuzione dei tempi di vendita e un maggiore ricorso al mutuo da parte degli acquirenti.

Si rafforzano le pressioni al rialzo sui prezzi di vendita

Il saldo fra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari nel III trimestre è divenuto positivo, collocandosi a 0,6 punti percentuali, da -3,3 nell’indagine precedente. È la prima volta dall’inizio della rilevazione della Banca d’Italia nel 2009. Tuttavia, la quota degli agenti che esprimono valutazioni di stabilità dei prezzi di vendita si conferma nettamente prevalente e pressoché stabile rispetto alla precedente indagine (al 67,2%).

Frena la domanda

La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel III trimestre è scesa all’82,4%, dall’85,8 del II trimestre. Di queste, il 78,6% ha venduto solo abitazioni preesistenti. Anche il saldo tra i giudizi di aumento e riduzione del numero dei potenziali acquirenti, fortemente cresciuto nel II trimestre, si è riportato sui livelli di inizio anno (a 3 punti percentuali da 11,7), con un peggioramento diffuso alle aree sia urbane sia non urbane.
Poco più di un terzo degli agenti ritiene che l’introduzione del Super bonus 110% abbia avuto un’influenza abbastanza o molto positiva sulla domanda potenziale nel corso dell’ultimo anno; tra questi, il 63,9% asserisce che lo stimolo sia stato più accentuato per le abitazioni indipendenti. Al contempo, questa misura fiscale non avrebbe particolari impatti nell’orientare la domanda a seconda della dimensione dell’abitazione e della sua collocazione urbana o non urbana

L’andamento degli incarichi a vendere resta ovunque sfavorevole

Il saldo negativo fra la percentuale di coloro che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e quella di chi ne indica una flessione si è ampliato (a -27,8 punti percentuali da -23,6 nella scorsa rilevazione), sia nelle città sia nelle aree non urbane.
La quota di agenzie che riportano una diminuzione degli incarichi da evadere continua a superare quella di coloro che ne segnalano un incremento, sebbene in misura meno accentuata rispetto all’indagine precedente (-25,3% rispetto a -28,4%).

Aumenta lo sconto sul prezzo, diminuiscono i tempi di vendita

Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia di Banca d’Italia, lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è tornato ad aumentare lievemente, attestandosi al 9,7% rispetto al 9,3 del II trimestre. I tempi di vendita si sono invece ridotti a 6,4 mesi (da 7,2).

Cessazione dell’incarico: la causa è sempre il divario fra prezzi offerti e domandati

Oltre la metà degli agenti continua a indicare proposte di acquisto ritenute troppo basse dai venditori (53,5%) e prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (50,6%) come le cause prevalenti di estinzione dell’incarico a vendere. Prosegue la riduzione della quota di operatori che riporta la difficoltà nel reperimento del mutuo come causa principale (al 21,3% da 23,2% della scorsa indagine, la quarta diminuzione consecutiva).

La quota di acquisti finanziati da mutuo è lievemente salita

Il 71,3% delle compravendite è stato finanziato con mutuo ipotecario. La Banca d’Italia segnala che il dato risulta in aumento rispetto al 69,6% del II trimestre. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è pressoché stabile, al 77,8%.

Gli effetti della pandemia

L’impatto della pandemia sulla domanda di abitazioni si estenderebbe almeno fino alla metà del 2022 per oltre il 70% degli agenti che si attendono effetti di stimolo alla domanda (da 64,2%). Le opinioni riguardo i riflessi dell’epidemia sull’offerta di abitazioni si confermano bilanciate: l’offerta di abitazioni starebbe aumentando per effetto della pandemia per il 35,2% degli agenti, diminuendo per il 35,6%. È nuovamente diminuita la percentuale di agenzie che si attendono effetti al ribasso sui prezzi di vendita (a 30,4% da 34,8% nella precedente rilevazione), divenendo inferiore alla quota di chi prefigura effetti al rialzo, cresciuta a 31,5% da 29,6%. Tra questi ultimi, circa l’80% ritiene che questi effetti perdureranno almeno fino a metà del 2022.

I canoni di affitto salgono

Poco più dell’80% degli operatori ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel III trimestre, in linea con il periodo precedente. Nelle aree urbane i giudizi di diminuzione dei canoni di affitto continuano a prevalere su quelli di aumento, ma in misura nettamente inferiore rispetto alla precedente indagine (-6,3%, da -20,2%); nelle aree non urbane il saldo, tornato positivo nella rilevazione precedente, si è ulteriormente ampliato (10,9 punti percentuali da 3,9).
È inoltre proseguito il rialzo delle attese sui canoni di locazione nel trimestre in corso in atto dalla fine dello scorso anno: la quota degli agenti che prefigura un aumento dei canoni è passata dall’11,7% al 14,7%, quella di chi ne attende una riduzione dall’11% al 9%; il saldo è maggiore nelle aree non urbane.
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore ha continuato a diminuire, portandosi al 3,2% (da 3,8%). Il divario tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel III trimestre e la percentuale di quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è divenuto ancor più negativo (-25,2 punti percentuali, da -21,8).

Aumenta la quota di chi prefigura spinte al rialzo sui canoni di locazione connesse all’epidemia

È salita la quota degli agenti che si attendono una maggiore domanda di locazioni per effetto dell’epidemia (al 41,4% dal 36,9%) e specularmente è diminuita quella di chi ne prefigura riflessi negativi (al 24,1% dal 31,4%). Le percentuali di agenti che si attendono pressioni al rialzo ovvero al ribasso sui canoni di locazione derivanti dall’epidemia sono divenute bilanciate (entrambe circa al 23%), mentre nella precedente rilevazione prevalevano nettamente le attese di ribasso.