Speciale negozi. L’andamento dei prezzi nelle maggiori città italiane

Tra le regioni che hanno subito la contrazione maggiore ci sono l’Emilia Romagna (-2,1% e -1,6%),  il Lazio (-1% e 2,6%) e la Lombardia (-1,7% e -1,2%).

Aumentano gli immigrati che ricercano immobili per poter svolgere attività legate alla ristorazione, alla vendita di alimentari e  per svolgere attività nel campo dell’estetica. Positivo l’andamento dei centri scommessa, delle agenzie per l’erogazione dei servizi e posizionate su  strada. I negozi sono ricercati anche per la creazione di studi medici. Le tipologie maggiormente ricercate hanno due o tre vetrine e una metratura media compresa tra 30 e 100 mq. Su questo segmento si registra la presenza di acquisti ad uso investimento.

Milano

A Milano le quotazioni dei negozi sono diminuite del 2,7% per le tipologie in “via di passaggio” e del 3,8% per quelle posizionate in “vie non di passaggio”. I canoni di locazione sono stabili nell’area di corso Buenos Aires, Greco-Bicocca e Stazione Centrale. Corso Buenos Aires è una delle vie più commerciali, dove sono presenti prevalentemente negozi di abbigliamento e calzature, ma soprattutto bar e somministrazione in genere. Affittare un negozio sulla via può costare anche 600 euro al mq annuo, mentre i prezzi possono arrivare a 10.000 euro al mq. È sempre attiva la richiesta da parte di investitori privati, attratti da soluzioni in “vie di passaggio” e da metrature comprese tra 25 e 40 mq. Il capitale investito in genere è compreso tra 100 e 150.000 euro. Si preferisce acquistare negozi già locati, con rendimenti lordi annui compresi tra il 7,5 e l’8%. Un lieve calo dei prezzi e dei canoni di locazione si è registrato nelle vie secondarie della zona. Tengono bene le quotazioni delle soluzioni che si trovano sulle direttrici principali, dove la richiesta è alimentata in prevalenza da immigrati (in particolare cinesi) alla ricerca di locali con una metratura compresa tra 80 e 100 mq, con almeno due vetrine, e, se si tratta di svolgere un’ attività di ristorazione, con canna fumaria a norma. La richiesta si focalizza sul mercato delle locazioni, ma i negozi sulle vie di passaggio sono oggetto di interesse anche da parte di investitori alla ricerca di rendimenti lordi compresi almeno tra il 6,5 ed il 7%. Il canone di locazione di un negozio su via di passaggio è compreso tra 200 e 300 euro al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 2.500 e 3.800 euro al mq.

Diminuiscono le quotazioni e i canoni dei negozi nelle aree di Fiera-De Angeli, Gambara, Pagano, Vercelli e Washington. L’aumento dell’offerta di negozi sul mercato infatti ha dato maggior potere contrattuale ai potenziali acquirenti/conduttori, determinando un allungamento delle tempistiche di vendita e di locazione e un ribasso di prezzi e canoni. La domanda di affitto prevale nettamente sulla domanda di acquisto. Numerose le richieste provenienti da parte di cinesi, per l’apertura di centri massaggi, parrucchieri, centri estetici, sartorie e negozi di articoli a basso prezzo. I tagli più richiesti sono compresi tra 50 e 70 mq. Tra le vie più commerciali ricordiamo corso Vercelli, via Marghera e via Washington. Il prezzo di un negozio in queste vie oscilla tra 3.500 ed 5.300 euro al mq mentre l’affitto è compreso tra 230 e 400 euro al mq annuo. Nelle “vie non di passaggio” spesso i negozi sono utilizzati come ufficio da società di servizi. In zona Forze Armate confermiamo l’interesse per i negozi situati in via delle Forze Armate angolo via Rismondo, apprezzata dal punto di vista commerciale.

Roma

Nella capitale le quotazioni sono scese del 2,2% nelle vie di passaggio e del 2,9% in vie non di passaggio. Sul versante delle locazioni la diminuzione è stata del 2% nel primo caso e del 2,2% nel secondo. Nelle zone più centrali (viale Marconi) le quotazioni dei negozi possono toccare punte di 10.000 euro al mq: c’è molta richiesta (dai franchising a negozi di abbigliamento ed elettrodomestici) ma l’offerta è decisamente bassa. Si cercano tagli da 30-70 mq, fronte strada e con almeno una vetrina. Nelle vie laterali invece ricercano in particolare istituti di credito e chi eroga servizi. In diminuzione i valori e gli affitti per i negozi nelle zone di Prenestina, Collatina e Centocelle in seguito ad una minore richiesta. In aumento la domanda da parte di cinesi soprattutto per la realizzazione di centri di estetica anche se, sulle vie di maggiore passaggio è difficile che si liberino delle attività. È presente una buona domanda di investitori che acquistano soluzioni già locate. Nell’area della Tuscolana la richiesta di negozi ormai proviene quasi esclusivamente da immigrati, in particolare provenienti dal Bangladesh, dall’Egitto e dalla Cina. I cinesi gestiscono numerose attività che vanno dalla vendita di abbigliamento, all’oggettistica ed alla ristorazione, mentre bengalesi ed egiziani si occupano quasi esclusivamente della vendita di frutta. Nella zona della Tuscolana che nell’area dei Castelli Romani si registrano acquisti di negozi per investimento da parte di risparmiatori che ambiscono ad un rendimento lordo annuo compreso tra il 7 e l’8% a fronte di una spesa compresa tra 130 e 150.000 euro.

Sono in calo i prezzi e canoni dei negozi nel primo semestre del 2009 nell’area nord-orientale di Roma. Le richieste sono diminuite ed i proprietari sono stati costretti rivedere verso il basso le quotazioni. Le vie più commerciali di questa zona della città sono via Conca D’Oro, via Ojetti, viale Ionio, viale Libia e viale Somalia. La crisi di questo settore è stata determinata prevalentemente dall’apertura, circa tre anni fa, di un grande centro commerciale nei pressi dello svincolo Bufalotta del Grande Raccordo Anulare, una delle strutture più grandi d’Europa che vede la presenza di circa 220 negozi e 13 sale cinematografiche. Affittare un negozio all’interno di questa struttura costa 960 euro al mq annuo. Sulle vie di passaggio precedentemente citate tengono bene le attività di somministrazione come le pizzerie al taglio, oppure i centri scommesse, in netto aumento negli ultimi anni. Si segnala inoltre la crescente presenza di agenzie di servizi su strada come agenzie immobiliari, assicurazioni, finanziarie, ma anche studi associati di commercialisti. La richiesta di negozi si concentra nettamente sul mercato delle locazioni, si acquista infatti solo per investimento. Gli investitori in genere sono risparmiatori privati che spendono tra 150 e 250.000 euro per l’acquisto di negozi in vie di passaggio per garantirsi un rendimento lordo annuo del 7%. I tagli più richiesti sono compresi tra 30 e 60 mq, ma per le attività di vendita di abbigliamento, che necessitano di magazzino, si arriva in genere a 100 mq. Il prezzo di un negozio nelle vie di passaggio è di 7.200 euro al mq mentre per l’affitto si spendono 540 euro al mq annuo. Più bassi i prezzi nelle vie non di passaggio dove si acquista con 3.600 euro al mq e si affitta a 200 euro al mq annuo.

Bologna

Sulle strade di maggior passaggio e più commerciali di Bologna, via Indipendenza, via Rizzoli, via Bassi e via D’Azeglio, le richieste di negozi si concentrano sulla locazione. Ma l’offerta è molto bassa e le richieste si spostano su strade meno trafficate. I tagli più richiesti sono compresi tra 40 e 50 mq, preferibilmente con magazzini di piccole dimensioni. Si registrano acquisti di negozi per investimento, in particolare per quelle soluzioni che possano rendere almeno un 7% annuo lordo. Attualmente esiste una buona richiesta di negozi per l’avviamento di ristoranti e pizzerie, anche appartenenti ai grandi marchi in franchising. Ci sono invece difficoltà per le piccole attività di abbigliamento, mentre marchi di abbigliamento in franchising non hanno registrato particolari flessioni. Nelle vie di minor passaggio i negozi in genere sono affittati a società di servizi, da segnalare in particolare una buona richiesta di negozi per l’avviamento di ambulatori sanitari. Un negozio sulle vie di passaggio costa 3.300 euro al mq, sulle vie a basso transito 2.000 euro al mq.

Per l’affitto si spendono 350 euro al mq annuo per le vie di passaggio e 160 euroal mq annuo per le vie non di passaggio. Si segnala che in zona Bolognina, ed in particolare in zona Corticella si  realizzerà una nuova palazzina con uffici e negozi. Il prezzo degli uffici è di 3.500euro al mq, quello dei negozi è di 4.000 euro al mq.

Verona

I prezzi dei negozi in “via di passaggio” sono diminuiti dell’1,2% mentre quelli delle tipologie in “via non di passaggio” del 3,7%. Le locazioni sono diminuite rispettivamente del 7% e del 6,4%. Lieve calo dei prezzi dei negozi nei quartieri adiacenti il centro della città, come Borgo Roma, Golosine e Santa Lucia. I prezzi scendono a causa della ridotta liquidità da parte dei potenziali acquirenti per i quali ottenere un mutuo diventa sempre più difficoltoso. Ribassi anche sul  mercato delle locazioni. Da segnalare richieste di acquisto per investimento da parte di privati che cercano negozi dal prezzo compreso tra 100 e 200.000 euro. Il rendimento lordo annuo è del 6% circa. L’offerta di negozi in vendita è comunque molto bassa perché i proprietari difficilmente decidono di vendere. La richiesta tuttavia si focalizza sul mercato delle locazioni e i tagli più ambiti sono quelli da 100 mq con vetrine e  posizionati in vie di passaggio. Le strade più commerciali del quartiere Borgo Roma sono via Centro, via Tombetta e via Legnago. In zona Golosine le attività di vendita si concentrano su via Golosine e via Roveggia ed in zona Santa Lucia su via Mantovana e su via Santa Lucia. Si tratta di negozi con attività di prima necessità come abbigliamento, calzature, alimentari ecc. Il prezzo di un negozio in via di passaggio è compreso tra 2.000 e 2.800 euro al mq, mentre il canone di locazione è compreso tra 120 e 200 euro al mq annuo. Nelle vie non di passaggio sempre più spesso i negozi vengono utilizzati come ufficio da società che erogano servizi.

Torino

A Torino si registra una diminuzione dell’1,5% per le quotazioni dei negozi situati nelle “vie di passaggio” e del 3,2% per quelle situate in vie “non di passaggio”. Le locazioni sono in diminuzione dello 0,7% sia per le tipologie situate in vie di passaggio che non di passaggio.

Sul mercato dei negozi si registra una buona richiesta di immobili da parte di investitori, spesso anche privati , che acquistano investendo cifre che possono oscillare da 80 a 400.000 euro a seconda che il locale commerciale sia più o meno centrale e  comunque in zone di forte  passaggio  ma che si garantiscono rendimenti medi lordi intorno al 7-8 % annuo. Tra le zone più richieste in centro ci sono via Roma, via Garibaldi, via Micca, via Cernaia e piazza Statuto. Subito a ridosso del centro le più apprezzate sono la zona della Crocetta, corso De Gasperi e corso Rosselli, via Tripoli, via Nizza, via Madama Cristina e via Cibrario.

I tagli più richiesti sono metrature dai 60 ai 100 mq, resistono bene il settore dell’abbigliamento e alimentare. Sono in aumento le gestioni di attività da parti di immigrati in particolare nelle zone dove più alta è la concentrazione anche abitativa. Per le soluzioni situate in via “non di passaggio” si registra la richiesta per svolgere attività legate ai servizi o di attività che, ovviamente, non necessitano di grande visibilità.

Palermo

I prezzi degli immobili commerciali e le locazioni  in vie di passaggio a Palermo hanno registrato un aumento rispettivamente del 3,4% e del 2,9%. In diminuzione le quotazioni e le locazioni sulle vie a basso transito. Sul mercato dei locali per le attività commerciali invece le zone maggiormente apprezzate sono quelle comprese tra piazza Verdi e piazza Politeama dove si concentrano vie di alto passaggio come via Da Vinci, via Pacinotti e via Galilei. In questi ultimi mesi si è riscontrato un incremento dell’interesse da parte degli investitori su questa tipologia di immobile che offrono rendimenti tra il 7-8% lordo annuo e soprattutto non presentano costi di manutenzione elevati (infatti i costi per la manutenzione degli immobili sono sostenuti dall’inquilino che svolge l’attività commerciale). Si tratta di investitori privati e di società di costruzione. Gli investimenti medi in negozi si concentrano su piccoli tagli dal valore compreso tra 80 e 100.000 euro. Le società di costruzione possono investire anche cifre più elevate.

Altre strade interessanti sono viale Strasburgo, via Sciuti,via Notarbartolo, via Roccaforte e via Marchese di Villabianca.Il prezzo di un negozio su queste strade si aggira intorno a 4.800 euro al mq. Negli ultimi tempi si registra un incremento della presenza dei cinesi che decidono di acquistare o affittare locali commerciali. In aumento le aperture dei centri scommessa e di noleggio dvd.  I tagli più richiesti in genere sono inferiori a 100 mq e devono avere almeno 1-2 vetrine. Chi cerca l’immobile per destinarlo ad attività di ristorazione invece predilige le tipologie più grandi superiori a 300 mq. Le quotazioni medie per un piccolo taglio in zona sono di circa 2.000 euro al mq. Nelle laterali di questa strade si registra soprattutto la presenza di centri scommessa, oppure di piccoli artigiani. Bassa la richiesta per le zone più periferiche della città.

Nella zona che va da piazza Verdi alla Stazione Ferroviaria di Palermo invece si registra la presenza soprattutto di attività commerciali come phone center e alimentari spesso gestite da immigrati. Le quotazioni in questa zona si aggirano intorno a 1.300 euro al mq.

vis:1044

Speciale negozi. L’andamento dei prezzi nelle maggiori città italiane ultima modifica: 2010-03-04T09:02:57+00:00 da Flavio Meloni

Print Friendly, PDF & Email
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Articoli che potrebbero interessarti: