Dopo un 2017 che in termini di domanda, in base ai dati di Crif, ha chiuso con un meno 10% e in termini di erogazioni, osservando i dati Banca d’Italia, con un meno 3%, il primo trimestre 2018 è iniziato con un nuovo calo dei mutui, pari a circa il 9% per la richiesta e a circa il 10% per l’offerta. Dinamiche negative da collegarsi a una contrazione di qualche punto percentuale dei volumi di erogazioni con finalità acquisto e a una consistente riduzione, del 20-25%, dei volumi di erogazioni con finalità surroga. Con l’aiuto di Stefano Rossini, fondatore e amministratore delegato di Mutuisupermarket.it, analizziamo i trend e gli scenari del comparto dei mutui nei prossimi mesi.
L’anno è iniziato male. Cosa succederà nel secondo semestre? E nel 2019?
Alla luce dei trend registrati ad oggi, è ragionevole attendersi un mercato che mostri una modesta contrazione nel 2018 rispetto al 2017, con la seconda parte caratterizzata da dinamiche in ripresa rispetto al primo semestre. I volumi di mutui di acquisto sull’intero anno dovrebbero risultare a ogni modo stabili o in lieve aumento rispetto al 2017, per cui la dinamica recessiva del 2018 sarà spiegata principalmente dall’andamento della domanda e delle erogazioni di mutuo con finalità surroga. Dato il livello di minimo storico dei tassi di offerta sui mutui e le attuali quotazioni immobiliari a livelli quanto mai attraenti, il momento appare quasi ideale per una ripresa del mercato del mattone. L’attuale situazione di incertezza politica pesa in maniera importante sull’accelerazione del comparto, ma l’aspettativa è che l’instabilità venga a risolversi nel corso dei prossimi mesi e possa spianare il terreno a una ripartenza dell’immobiliare trainata anche da condizioni economiche generali percepite come favorevoli. Per il 2019 è ancora presto per presentare scenari ben definiti, ma l’aspettativa è che a valle della stabilizzazione delle erogazioni di mutui con finalità surroga, le erogazioni con finalità acquisto possano trainare il mercato portando di nuovo risultati in crescita sui 12 mesi.
Si sta assistendo a un ritorno ai mutui con elevato loan to value. È un trend destinato a consolidarsi?
Dal nostro osservatorio online, da fine 2017 abbiamo rilevato un ritorno di interesse per l’offerta di mutui di acquisto che vanno a finanziaria oltre l’80% del valore dell’immobile. Quindici anni fa la categoria dei cosiddetti mutui ad alto loan to value rappresentava circa il 15% del totale erogati. Livelli di default troppo elevati su questa tipologia di erogazioni, limitazioni in termini di tassi applicabili, e quotazioni immobiliari sugli ultimi anni in forte riduzione, con prezzi al metro quadro che hanno segnato a livello nazionale un meno 22% medio sul periodo 2010-2017, hanno portato il peso di questo tipo di erogazioni a qualche punto percentuale del totale. Ma alla luce della nuova situazione di mercato, con i primi segnali di ripresa dei valori immobiliari, dati incoraggianti sull’andamento del Pil e dell’occupazione e una rinnovata volontà del sistema finanziario di spingere le erogazioni, stiamo vedendo come siano sempre più numerose le banche che iniziano a riaffacciarsi sul segmento loan to value elevato. Questo trend potrebbe consolidarsi, specialmente con riferimento a un’offerta che va a finanziare sino a un massimo del 90% del valore dell’immobile, dedicata a privati e famiglie con merito creditizio ma che per svariate ragioni non possono fare affidamento su risparmi accumulati per coprire oltre il 10% del valore di acquisto immobile.
L’ampliamento dell’offerta da parte delle banche serve a contrastare l’andamento negativo del mercato? Quali possono essere le conseguenze pratiche?
L’ampliamento dell’offerta è sicuramente un fattore che può servire a contrastare il corrente andamento di mercato, ma, dato che le principali finalità sono coperte da quasi tutti gli istituti di credito presenti sul mercato, per avere effetti concreti e significativi in termini di crescita delle erogazioni sul 2018 è necessario considerare di agire su più fronti. Quindi non solo estensione della gamma prodotti ma anche competitività degli stessi in termini di condizioni economiche. In un mondo in cui è sempre più difficile catturare l’attenzione della domanda, diventano elementi distintivi e sempre più centrali la pubblicità, la promozione e l’incentivazione dei canali distributivi. A parità di perimetro di raccolta si può a ogni modo migliorare i propri risultati in termini di aumento erogazioni agendo all’interno della propria organizzazione, implementando interventi volti a migliorare i processi di vendita e di istruttoria e aggiornando in maniera continuativa le proprie politiche di credito, affinché possano in ogni momento essere coerenti con gli sviluppi di mercato, sia a livello economico che a livello sociale.
