Supporti di Business Intelligence Newsletter N.16/Agosto 2009


Il mercato immobiliare è andato migliorando gradualmente nelle recenti settimane, dal momento che le attività si sono un po’ riprese dai livelli così bassi di inizio anno.

Tuttavia, come ha reso noto Bank of England, lo scenario economico resta ancora sfidante e una ripresa del mercato immobiliare è ancora debole. Si potrà assistere ancora ad una modesta flessione verso la fine dell’anno per fattori critici stagionali.

Nel secondo trimestre arrivano delle notizie incoraggianti dal Council of Mortgage Lenders: sono meno i clienti che stanno combattendo contro i ritardi nei pagamenti delle rate di mutuo e contro le confische delle proprie case. E le banche intanto pare aiutino la maggior parte di loro. Storicamente bassi tassi di interesse hanno creato un’area di respiro maggiore per molti clienti che si trovano a dover lottare. E la Banca ha suggerito all’interno del proprio report che i tassi resteranno ai livelli attuali per un po’ di tempo. Tuttavia ci aspettiamo anche che ci sia un aumento nel numero dei fallimenti nel regolare pagamento delle rate di mutuo dal momento che il mercato del lavoro resta debole.

Una fragile ripresa

Gli sviluppi dell’ultimo mese sono stati pari allo scenario atteso. I segnali del mercato immobiliare e dei mutui ha mostrato un generale miglioramento sia nella percezione del mercato sia nel sentiment sia concretamente nelle attività. Ma non è per tutti così e il mercato rimane infatti piuttosto opaco.

La maggior parte degli indici mostrano che i prezzi delle case sono aumentati lentamente nei mesi estivi. L’erogato mutui a luglio secondo il CML pare abbia raggiunto quota £16 mld vale a dire il livello più alto negli ultimi 9 mesi e questo consiste in un aumento nella concessione di finanziamenti.

Intanto Bank of England ha reso noto che ci sono stati alcuni segni incoraggianti: la situazione sui mercati finanziari è andata migliorando e il funding per le banche è migliorato un po’, anche se resta fragile.

Mentre il report periodo di Bank of England mostra risultati misti e controversi, sul mercato si suppone in genere che il peggio debba ormai essere passato. I mercati dei capitali sono cresciuti leggermente negli ultimi tempi come speranza di una ripresa in tempi brevi.

Una panoramica dei recenti trends di mercato è comunque possibile. La stima iniziale per il secondo trimestre, mostrando una contrazione pari allo 0,8%, contrasta con le prospettive di crescita di alcune altre economie come Francia, Germania e Giappone. L’UK ora è un’economia particolarmente lenta. Mentre Bank of England ritiene che l’economia possa ora cominciare a crescere, la caduta nell’output è stata maggiore rispetto a come si credeva all’inizio e la difficoltà delle banche nell’estendere credito a una quota maggiore dell’economia resta un ostacolo significativo alla crescita.

Riflettendo su questi fattori, Bank of England ha pensato di affrontare la situazione con una politica di erogazione pari a £50 mld.

Questo ha colto i mercato impreparati, ma forse non ha sorprende più di tanto data la natura della manovra senza precedenti.

Il Council of Mortgage Lenders condivide la cautela di Bank of England secondo cui la ripresa del mercato immobiliare sarebbe piuttosto debole. E’ difficile intravedere un forte recupero nel breve periodo. La disoccupazione è ora pari al 7,8% e ci si aspetta possa crescere ancora, mentre l’industria delle erogazioni continua ad essere compressa seguendo la scia della perdita di fiducia conseguenza del credit crunch. Mervyn King ha descritto il bisogno delle banche di ristrutturare i bilanci come “una parte necessaria del processo di cura.”

In molti credono che ci vorrà però tempo prima che questo processo avvenga.

I tassi di interesse più bassi aiutano i mutuatari

In molti hanno applaudito alla notizia diffusa dal Council of Mortgage Lenders secondo cui nel secondo trimestre 2009 le persone in arretrato con la rata del mutuo sarebbero stazionarie mentre il numero delle confische sarebbe invece in caduta libera. In effetti quelli che sono in ritardo con i pagamenti non sono cresciuti tanto quanto si temeva in origine, dato il progressivo aumento del livello di disoccupazione. I tassi di interesse particolarmente bassi hanno concesso una boccata d’ossigeno ai mutuatari che altrimenti si sarebbero trovati costretti a lottare – la componente interesse secondo l’indice dei prezzi al consumo di luglio mostrava una riduzione pari al 45% nel costo del debito rispetto ad un anno fa! E le banche hanno dichiarato di aver aiutato la maggior parte di quelli che hanno cercato in tutti i modi di rimanere nelle loro case con mille difficoltà.

La previsione del Council of Mortgage Lenders di 65.000 case di proprietà confiscate nel 2009 e 360.000 mutuatari in arretrato alla fine dell’anno, potrebbe ora dimostrarsi pessimistica. Ma è importante non gioire troppo presto, non siamo ancora usciti dal tunnel. L’impatto peggiore conseguente alla crescita della disoccupazione e ai redditi più bassi è probabile che torni a farsi sentire.

Comunque il Report sull’inflazione ha suggerito che i tassi rimarranno ai livelli attuali o comunque vicino per un po’ di tempo dato che la recessione ha generato anche una capacità di spesa maggiore nell’economia. L’indice dei prezzi del consumo (IPC) a luglio pari a 1,8% era ad un livello più alto rispetto a quanto atteso dal mercato e alcuni interpretano questo come un anticipo per quando la politica monetaria potrebbe essere più stringente.

Ma la nostra visione è che un aumento nei tassi d’interesse ufficiali resta ancora lontano. Questo aiuterà a contenere ancora le persone che sono in arretrato con le rate ma pare non sia possibile risolvere tutti i problemi soprattutto per chi ha perso il lavoro o per chi ha visto ridursi il reddito per periodi estesi.

Quale scenario economico nei prossimi mesi?    

Ci aspettiamo che ci sia un sostegno maggiore all’attuale stato del mercato. Ma una significativa ripresa economica è probabile che incontri non pochi ostacoli. E’ probabile che ci sarà un rallentamento stagionale nei volumi di erogato e nelle transazioni immobiliari nell’ultima parte dell’anno e la situazione generale è quella di un mercato più lento ma più stabile.

Fonte: Council of Mortgage Lenders – 20 agosto 2009


I nuovi dati resi noti dal Council of Mortgage Lenders mostrano evidenti segnali di stabilizzazione sul fronte dei mutui ma le transazioni appaiono ancora deboli su base storica.

Le erogazioni per acquisto casa e le rinegoziazioni sono cresciute a giugno, anche se prima erano a livelli molto bassi.

A giugno sono stati 45.000 i mutui primo acquisto sottoscritti, per un valore totale pari a £5.9 mld mentre a maggio erano stati appena 36.500. Comunque questo dato è meno della metà del numero medio di mutui concessi nel mese di giugno negli ultimi 7 anni.

In totale sono stati 116.700 i mutui acquisto sottoscritti nel secondo trimestre di quest’anno, ciò vale a dire +50% rispetto ai tre mesi precedenti ma -22% dal secondo trimestre del 2008.

Il numero di mutui rinegoziati è aumentato del 13% da maggio per arrivare a 34.000 a giugno.
Ma i bassi tassi d’interesse hanno compresso la domanda di rinegoziazioni nel secondo trimestre con 96.000 mutui rinegoziazione in totale e una caduta del 21% da 122.000 del trimestre precedente.

I prodotti a tasso fisso sono aumentati nel secondo trimestre dell’anno e a giugno hanno rappresentato il 78% di tutta la nuova produzione, ciò significa la quota più alta da giugno 2007. Questa tendenza sembra essere dovuta a come va l’offerta e riflette infatti la maggiore disponibilità di prodotti a tasso fisso sul mercato.

Sono stati in totale 17.200 i mutui primo acquisto del valore di £1.9 mld, mentre a maggio erano appena 13.700 e a giugno dell’anno scorso invece 18.400.
E per chi cambia casa, i finanziamenti hanno raggiunto quota 27.800 per un valore pari a £4 mld, mentre a maggio erano stati appena 22.700 mentre a giugno dell’anno scorso 29.500.

Le possibilità di accedere al credito sono state piuttosto stazionarie nel mese di giugno, è anche vero però che le restrizioni dovute al credit crunch ormai sono finite. I tipici mutui primo acquisto richiedono un deposito pari a 25%, percentuale invariata da febbraio. Chi ha cambiato casa ha di solito preso a prestito il 69% del valore della proprietà, quota invariata da aprile.

L’indice che misura il multiplo del reddito ha cominciato di nuovo a salire anche se di poco.
Il tipico cliente al primo acquisto prende a prestito 3,08 volte il proprio reddito, mentre a maggio era pari a 3,04. Chi invece cambia casa prende a prestito tipicamente 2,76 volte il proprio reddito mentre a maggio era 2,74.

Paul Samter, economista del CML ha così commentato l’attuale situazione economica del mercato dei mutui: “Bassi tassi d’interesse e realistici prezzi di vendita hanno contribuito a far aumentare di nuovo le transazioni. Ma non siamo ancora tornati alla normalità, c’è ancora molta strada da fare”.

“Ci sono timidi segnali che i criteri per l’erogazione dei mutui stanno migliorando, ma la domanda di rinegoziazioni è probabile che rimarrà contenuta dal momento che i tassi d’interesse rimangono ai livelli attuali”.

Fonte: Council of Mortgage Lenders – 11 Agosto 2009

 


Complessivamente l’erogato mutui ha raggiunto quota pari a £16 mld nel mese di luglio, ciò significa un aumento pari al 26% da £12.7 nld di giugno ma -36% rispetto a £24.9 mld di luglio 2008. E’ quanto emerge dai dati riportati dal Council of Mortgage Lenders.

Quanto accade è prova di un modesto miglioramento del mercato che c’è stato durante l’estate dopo un inverno straordinariamente debole. Comunque l’attività risulta essere ancora compressa in un confronto su base storica, si tratta infatti del luglio con l’erogato più basso dal 2001 e £11 mld in meno rispetto a ai risultati medi di luglio degli ultimi 7 anni pari a circa £27 mld.
I volumi di erogato restano complessivamente in linea con le previsioni di £145 mdl di erogato totale per quest’anno.

C’è stata una forte ripresa stagionale tipica dei mesi estivi. L’aumento è probabile che sia stato guidato soprattutto da un aumento nell’attività di acquisto degli immobili, piuttosto che dalle rinegoziazioni, dal momento che i tassi di ritorno così bassi continuano a limitare l’attrattività delle rinegoziazioni.

Fonte: Council of Mortgage Lenders – 20 agosto 2009


I prezzi delle case sono saliti dell’1,1% da giugno a luglio, secondo quanto riportato dall’indice dei prezzi al consumo (IPC) di Halifax.

La banca ha dichiarato che i prezzi medi sono cresciuti da £157.713 di giugno a £159.623 di luglio, si tratterebbe del secondo aumento in tre mesi.
I prezzi in tre mesi sono cresciuti di 0,8% rispetto ai tre mesi precedenti e sono calati di meno dell’1% quest’anno.

I prezzi a luglio erano invece più bassi di 12,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Martin Ellis, economista della sezione economica di Halifax ha dichiarato:”La domanda di immobili è salita, anche se il livello era molto basso, dall’inizio dell’anno, guidata da miglioramenti nell’accessibilità e da bassi tassi d’interesse”.

“Una domanda maggiore combinata con bassi livelli di immobili a disposizione stimola l’attività di vendita che è a livelli molto bassi e sostiene i prezzi degli ultimi mesi”.

E secondo Nationwide, i prezzi delle case su base annuale si sono ridotti del 2,7% dal momento che le case in UK con agosto si sono apprezzate di valore per il quarto anno consecutivo.

Nell’ultima indagine sui prezzi degli immobili, Nationwide Building Society ha reso noto che i prezzi delle case sono cresciuti di 1,6% ad Agosto, rallentando così il declino da -6,2% a -2,7%. Il prezzo medio di una casa ora si aggira intorno a £160.224.

Fonte: Elaborazione NMG su Moneymarketing – agosto 2009


Il numero di immobili confiscati è sceso drasticamente del 10% nel secondo trimestre dell’anno, secondo l’ultimo resoconto del Council of Mortgage Lenders.

CML ha dichiarato che le case confiscate sono state 11.400 nel secondo trimestre, erano state 12.700 nel primo trimestre dell’anno.
Ma i dati del CML mostrano però anche che il numero di mutuatari in arretrato con i pagamenti continua ad aumentare.

A fine giugno quelli in arretrato per tre mesi o più erano 270.400, mentre nel primo trimestre 2009 erano 264.700, un livello molto più alto rispetto allo stesso periodo del 2008.

Il CML ha reso noto che il decremento di confische è dovuto ad una combinazione di bassi tassi di interesse e banche che cercano di lavorare con i mutuatari per aiutarli a gestire i ritardi nei pagamenti delle rate.

Attenzione però: se l’economia resta debole e la disoccupazione continua a crescere, sia gli arretrati che le confische aumenterebbero nella seconda metà dell’anno.

Jackie Bennett ha dichiarato: “Con la crescita della disoccupazione e l’economia che resta debole, la visione del mercato resterà incerta per il resto di quest’anno e per tutto il 2010. Ma i dati di oggi mostrano che gli istituti di credito devono aiutare i mutuatari a gestire i problemi di pagamento anche temporaneo e versare le rate di mutuo in tempo, evitando se possibile la confisca della casa.

“Chiaramente i bassi tassi d’interesse aiutano i mutuatari che lavorano a risolvere il problema delle rate in arretrato del mutuo, pagando quanto possono e quando possono e mantenendo un livello di buona comunicazione con la loro banca”.

Fonte: Moneymarketing – 14 Agosto 2009


Coventry Building Society – Mutuo Offset a tasso fisso

Tasso Dovuto: 4,79%

Scadenza: 30 settembre 2011

Finanziamento Minimo: £1.000

Finanziamento Massimo
: fino al 75% del valore per un massimo di £1mil

Altre Condizioni
: rimborso del capitale fino al 5% per un anno senza penali, perizia gratuita sugli immobili fino a un valore di £640, nessuna spesa legale, interessi calcolati giornalmente

Costo per il cliente: £800 + £199 di costo prenotazione

Costo di riscatto
: 4% del valore del mutuo per i primi 2 anni

Guadagno per l’intermediario: dipende dalla banca

Fonte: Moneymarketing – 20 Agosto 2009

 

Coventry Building Society – Mutuo a tasso fisso


Tasso dovuto: 5,99%

Durata del Tasso Fisso
: fino al 30 Settembre, 2014

Durata del Tasso Tracke
r: per tutta la durata del mutuo

Finanziamento Minimo: £1.000

Finanziamento Massimo: fino al 75% del valore dell’immobile con un limite massimo di £1mil

Altre Condizioni: restituzione del capitale fino al 10% per anno senza penale, perizia gratuita dell’immobile fino a £640, nessuna spesa di rinegoziazione o £200 di contributo come costo legale

Costo per il cliente: £800 + £199 di costo di prenotazione

Costo di riscatto: 4% dell’ammontare ripagato nei primi 5 anni

Guadagno per l’intermediario
: soggetto a negoziazione

Fonte: Moneymarketing – 20 Agosto 2009

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Supporti di Business Intelligence Newsletter N.16/Agosto 2009 ultima modifica: 2009-09-09T10:20:07+00:00 da Flavio Meloni

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