Tecnocasa: calo delle quotazioni a Roma nel primo semestre 2012

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Roma sono diminuite del 5,3%. Lo rivela l’ultimo report dell’ufficio studi di Tecnocasa.

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

I sem 2012

+13,5%

+12,0%

+9,0%

+6,5%

-0,9%

-5,8%

-3,6%

+0,5%

-2,4%

-5,3%

Nella prima parte del 2012, le abitazioni delle zone centrali di Roma hanno subito una contrazione dei valori pari al 3,4%. Rimangono invariate le quotazioni di piazza Barberini – Fontana di Trevi, Pantheon, Ghetto Ebraico e via del Corso; ribassi in via del Babuino e piazza di Spagna, mentre la zona Prati – Cavour ha segnalato il calo maggiore (-7,1%). Tale andamento è dovuto alla notevole offerta presente sul mercato, che rende i clienti più riflessivi e attenti: infatti, le tempistiche medie di compravendita si sono portate a 3-5 mesi. Tra gli acquirenti si segnalano famiglie che ricercano la prima casa su cui impiegare cifre che possono arrivare anche al milione di €: sono preferite soluzioni di taglio piccolo (50-60 mq) o grande (80-90 mq), preferibilmente situate ai piani alti. Non mancano gli stranieri (soprattutto russi, ma anche americani, seppur in calo), che preferiscono le soluzioni prestigiose, luminose, situate ai piani alti da cui si possa godere della vista panoramica sui monumenti e inseriti in palazzi con ascensore. Sul mercato sono attivi anche gli investitori, che mettono a reddito soluzioni anche ai piani bassi e da ristrutturare, purché sia possibile ottenere rendimenti soddisfacenti.

Il numero di affitti è aumentato, mentre l’importo del canone è sceso, in taluni casi anche più rispetto alle quotazioni. A prendere casa in affitto sono soprattutto lavoratori trasfertisti, imprenditori o dipendenti degli istituti di credito (ma si registrano anche persone che prestano servizio presso il Vaticano) che risiedono prevalentemente fuori Roma, ma in generale provengono da tutt’Italia. Il canone mensile di un bilocale si attesta tra 1000 e 1100 €, con punte di 1250 € in Piazza di Spagna e 1500 € se si tratta di un attico; per un trilocale, invece, si spendono tra 1400 e 1600 € al mese se l’appartamento si trova ad un piano basso, tra 1600 e 1700 € nel caso di un piano alto. Da segnalare che nelle zone del Ghetto Ebraico, piazza del Popolo, via del Babuino, e Pantheon il canone di locazione di un bilocale si attesta tra 1150 e 1300 € al mese mentre quello di un trilocale oscilla tra 1500 e 1600 € al mese. Vengono effettuati anche affitti a turisti, prevalentemente stranieri, ai quali un bilocale viene concesso a prezzi che possono arrivare a 2000 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello transitorio annuale, ma non mancano le sottoscrizioni di contratti 4+4 alle famiglie che ricercano la prima casa e che non possono comprare. Si segnala un buon utilizzo della tassazione in regime di cedolare secca.

Le soluzioni signorili del XVIII-XX secolo di piazza di Spagna, alcune delle quali dotate di affreschi e travi a vista, sono sempre le più apprezzate: le quotazioni si attestano a circa 9000 € al mq per una tipologia usata, per salire a 13-15 mila € al mq per abitazioni prestigiose e sottoposte a lavori di ristrutturazione. Palazzi storici sono presenti anche nell’area di piazza Barberini-Fontana di Trevi, dove l’usato si compravende tra 6000 e 7000 € al mq, mentre per il nuovo (o recentemente ristrutturato) si devono spendere circa 1000 € al mq in più. Molto richiesta è anche l’area di piazza Navona, che presenta quotazioni di 8000 € al mq per l’usato e comprese tra 8000 e 9000 € al mq per il nuovo. In Campo dei Fiori diversi palazzi storici sono privi di ascensore, ma le quotazioni sono comunque abbastanza simili alle precedenti. In ogni caso, un appartamento inserito in un palazzo con ascensore e situato ad un piano alto e luminoso può toccare punte di 9-10 mila € al mq; la quotazione scende a 7000-7500 € al mq se l’alloggio è collocato ad un piano basso e, pertanto, più buio. In questa zona si segnalano la residenziale via Giulia, che ha risentito in modo minore della crisi, e le meno richieste via del Pellegrino e via dei Banchi più trafficate e rumorose. Nella zona del Pantheon si possono acquistare soluzioni storiche del XV-XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: le tipologie usate si scambiano tra 8000 e 9000 mila €, quelle ristrutturate costano 500-1000 € al mq in più, ma i valori sono ancora superiori per quanto riguarda le soluzioni particolarmente prestigiose. Quotazioni leggermente inferiori (tra 300 e 500 € al mq in meno) si registrano in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre nella parte più prossima a via Flaminia i prezzi scendono ulteriormente. In via del Corso la spesa media oscilla tra 7800 e 9000 € al mq, ma le abitazioni posizionate ai piani più bassi presentano valori minori poiché condizionate dalla presenza costante del passaggio pedonale. In Via del Babuino gli immobili sono particolarmente prestigiosi ed esclusivi, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale: pertanto i valori sono  elevati  e  compresi tra 8700 e 9500 € al mq per l’usato, ma possono toccare top price di 9500-10500 € al mq per le soluzioni ristrutturate con ottime finiture. Un buon numero di compravendite è stato effettuato nella zona Prati-Cavour, grazie alla maggior economicità degli edifici e a minori vincoli in termini di ZTL e aree pedonali che, pertanto, ha attirato diverse famiglie. L’offerta edilizia consiste in grandi palazzi di 5-8 piani costruiti negli anni ’50, dove un buon usato costa circa 6000 € al mq, valori più bassi rispetto al centro della città. La zona del Ghetto Ebraico non ha subito variazioni, ma il mercato prevalentemente interno, con acquisti da parte di famiglie che già abitano in tale area e che intendono migliorare la propria condizione abitativa.

Nella zona dei Fori Imperiali, Monti e  Viminale il mercato immobiliare ha visto muoversi investitori e famiglie che desiderano migliorare la qualità abitativa.  Gli investitori sono sempre molto attivi soprattutto per acquistare immobili da utilizzare come B&B o da affittare ad uso turistico. In genere investono una cifra media di 350-500 mila €, cercano piccoli tagli e  prediligono la zona dei Fori Imperiali e la parte bassa di via Cavour, più turistica della restante zona. Le vie preferite sono via dei Serpenti, via Baccina,via Del Boschetto, salita del Grillo dove ci sono prevalentemente abitazioni costruite tra il 1600 ed il 1700 che in buone condizioni hanno valori intorno a 7000-8000 € al mq. Si tratta di una zona che ha spesso immobili sottoposti al vincolo delle belle arti.

La zona di San Pietro in Vincoli, del Colosseo, del Colle Oppio e della Domus Aurea  è scelta soprattutto dalle famiglie, anche perché prevalgono i tagli grandi, in palazzi dei primi anni del 1900 che hanno valori medi di 8000 € al mq (buono stato), ampiamente superati se ci si trova di fronte a soluzioni con vista sul Colosseo. Bassa la domanda per le abitazioni situate su via Cavour penalizzate dal fatto che è più caotica e ha problemi di inquinamento acustico. Le quotazioni cambiano molto a seconda che ci si trovi nella parte che va verso Santa Maria Maggiore (dove le quotazioni medie sono di 5000 € al mq) oppure quella che va verso i Fori Imperiali dove si raggiungono valori di 7000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una domanda notevole di immobili in affitto per svolgere attività di B&B. In questo caso si cercano tagli più grandi. In generale i canoni di affitto sono al ribasso perché molta domanda in zona arriva da dipendenti di aziende con sede nel quartiere dell’ Eur a cui questa zona è collegata con la metropolitana. Per un bilocale si chiedono intorno a 1100 € al mese, per un trilocale 1500 € al mese.

Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona che si sviluppa tra l’Esquilino, Colle Oppio e piazza S. Giovanni in Laterano hanno segnalato stabilità. Le compravendite vedono protagoniste sia famiglie che acquistano per migliorare la qualità abitative sia investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile oppure per trasformarlo in casa vacanza (uno dei vantaggi della zona è quello di essere collegata molto bene con diverse fermate della metropolitana e di essere situata nei pressi della Stazione Termini). All’Esquilino (in particolare in via E. Filiberto, via Carlo Alberto, piazza Vittorio Emanuele I e le traverse di via Merulana) ricercano molte famiglie ma anche genitori per i figli studenti. La zona offre in particolare immobili d’epoca dei primi anni del 1900 con soffitti alti e volte affrescate che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 5000-5300 € al mq. I valori salgono per le abitazioni posizionate su via Merulana dove per un buon usato si registrano valori medi di 6000 € al mq.

Mercato completamente differente quello che si sviluppa nella zona di Colle Oppio dove si registra una buona domanda abitativa: si apprezza la tranquillità e la vicinanza del parco di Colle Oppio dove ci sono abitazioni costruite tra il 1700 ed il 1900. Si toccano i valori più elevati, per soluzioni ristrutturate posizionate in via Bonghi e che si scambiano a prezzi medi di 9000 € al mq contro una media della zona di 7000 € al mq (via Marco Aurelio, via Celimontana, via Capo d’Africa). Fanno eccezione le abitazioni che hanno la vista sul Colosseo e che possono toccare punte di 12.000-13.000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni di locazione anche se la domanda è sempre elevata con richieste da parte di studenti, famiglie e lavoratori fuori sede.

Per un bilocale si chiedono mediamente 1200-1300 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti con il canale libero. Le tempistiche di vendite si sono portate intorno a 3-5 mesi.

Non lontano nel quartiere Monti si sono realizzati sia acquisti ad uso investimento che hanno interessato monolocali e bilocali da mettere a reddito sia acquisti di metrature più ampie da parte di coloro che abitano nel quartiere e che hanno deciso di migliorare la loro condizione abitativa.

Nel tratto di zona che va da via Cavour a via Nazionale prevalgono immobili di tipo popolare costruiti tra il 1600 ed il 1700 e che, ristrutturati, si scambiano a prezzi medi di 7000 € al mq con punte di 10 mila € al mq.

Più contenuti, 5500-6000 € al mq, i valori delle case posizionate nei pressi del Viminale mentre aumentano i prezzi per le soluzioni posizionate sulle piazze come piazza del Viminale, dove si registrano valori medi di 8000-8500 € al mq con punte di 10 mila € al mq per i tagli più piccoli. Nel quartiere Monti spesso le abitazioni sono prive di ascensore e a cercare in zona sono persone amanti di un certo tipo di immobili. Tra le zone maggiormente ricercate ci sono  salita del Grillo (che offre immobili papali), via Madonna dei Monti, via dei Serpenti, via S. Agata dei Goti strade da cui si può godere anche della vista sui Fori Imperiali. Anche in questo caso si registrano top prices di 10 mila € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili in affitto da parte di professionisti che lavorano presso la Fao o all’Eur a cui la zona è ben collegata tramite la linea metropolitana. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 1200 € al mese.

La macroarea che ha segnalato la diminuzione dei prezzi più forte è stata quella di Cassia – Torrevecchia (-8,8%).

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di viale Cortina d’Ampezzo e delle aree limitrofe hanno subito una contrazione ed il mercato si è rallentato soprattutto nei primi mesi del 2012 quando i valori degli immobili erano ancora troppo elevati rispetto alla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Ad acquistare sono stati prevalentemente professionisti che abitano in zona e che desiderano cambiare la propria abitazione oppure acquirenti che arrivano da altri quartieri simili come quello di Collina Fleming e Vigna Clara. Quasi sempre si sono realizzati acquisti migliorativi che hanno previsto la vendita dell’abitazione di proprietà. Le tipologie più ricercate in zona sono i 4-5 locali a partire da 120 mq. Infatti la zona si è sviluppata intorno agli anni ’70-’80. Ci sono poi anche monolocali e bilocali concentrati soprattutto su via Courmayeur che in passato erano acquistati per uso investimento e che ora invece registrano delle difficoltà.

Gli acquirenti mirano in particolare ai condomini di tipologia signorile con portineria, alla presenza di uno spazio esterno e quindi a balconi abitabili che si trovano facilmente in zona.

Apprezzata anche la presenza di un posto auto o di un box auto e dell’affaccio panoramico sul parco dell’Insugherata, sul parco di Vejo e su viale Cortina d’Ampezzo. Le abitazioni più costose sono quelle situate su quest’ultima via dove, per soluzioni  in buono stato, si raggiungono valori medi di 5500 € al mq contro una media di zona di 4800-5000 € al mq. Valori di 5500 € al mq si registrano anche per le abitazioni situate a San Godenzo. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori . Per un bilocale si spendono mediamente 750 € al mese. A cercare in affitto in zona sono spesso dipendenti della Farnesina o funzionari di ambasciate estere che lavorano non distante oppure ragazzi che hanno sempre vissuto in zona e che decidono di andare a vivere da soli. La zona non offre nuove costruzioni essendoci  vincoli paesaggistici che impediscono lo sviluppo immobiliare.

La difficoltà di accesso al credito ha ridotto notevolmente il budget della clientela di Palmarola, area a nord-ovest di Roma a ridosso del G.R.A., che ha visto un ribasso delle quotazioni pari al 16,7%. Attualmente l’IMU non ha influenzato il mercato in modo particolare, ma nei prossimi mesi si potrebbe avere un incremento dell’offerta a seguito di dismissioni immobiliari.

Famiglie e giovani coppie riescono ad acquistare se la soluzione non supera 220-230 mila €, mentre nella zona di Lucchina i villini richiedono un budget di 330 mila €. Sono apprezzate le tipologie vicine ai servizi principali. Le recenti disposizioni in materia tributaria e finanziaria hanno inciso sui proprietari di più appartamenti, che in taluni casi hanno deciso di lasciarli vuoti. Pertanto, il numero di locazioni è relativamente basso, ma un bilocale si riesce ad affittare a non oltre 650 € al mese, un trilocale tra 750 e 800 € e un quadrilocale a 850-900 €.

La zona più richiesta è quella di Lucchina, nei pressi di Ottavia, dove l’offerta immobiliare è composta da una parte nata abusivamente e successivamente sanata alla fine degli anni ‘80 e una parte edificata negli anni ‘90 di edilizia cooperativa . Gli appartamenti si compravendono tra 230 e 250 mila € per una tipologia 3 locali, una villetta a schiera costa 310-330 mila €: si tratta perlopiù di soluzioni di 150 mq disposte su tre livelli, dotate di box auto e giardino al massimo di150 mq. Nell’area di Palmarola si trovano in maggioranza palazzine (fino a quattro piani) per lo più senza ascensore, composte in media da 4-5 unità abitative erette negli anni ’60-’80: se già interessata da lavori di ristrutturazione, un medio usato di 90-100mq si compravende a 230 mila €, ma il prezzo scende di circa 20 mila € se tali interventi non sono ancora stati effettuati.

Sempre in zona Palmarola, l’offerta di nuove costruzioni è elevata ma, nonostante la presenza di box auto e cantina, il prezzo troppo elevato rende difficoltosa la vendita. Stesso problema per quanto riguarda il nuovo intervento che sta nascendo a Giardini di Ottavia, dove l’idea dei costruttori è quella di dar vita ad un complesso residenziale di lusso, con ampio giardino e numerosi servizi ivi presenti. Nei prossimi mesi ci potrebbero essere nuovi interventi su terreni, attualmente liberi, che risultano appetibili ai costruttori, in attesa che la situazione si sblocchi e diventi più chiara e stabile.

A seguire tra le macroaree che hanno segnalato un ribasso delle quotazioni c’è quella di Policlinico – Pietralata con – 7%.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Tiburtina hanno segnalato una diminuzione dei prezzi che ha interessato in particolare le abitazioni di dimensione medio – grande. I piccoli tagli invece tengono il valore, soprattutto i monolocali e i bilocali acquistati sia per uso diretto sia per investimento. Sui tagli più grandi, dove spesso occorre effettuare un finanziamento, si riscontrano maggiori difficoltà. La maggior parte degli acquirenti cha hanno acquistato un immobile in questa prima parte del 2012 sono residenti fuori Roma: si tratta di genitori di  studenti universitari oppure di lavoratori fuori sede. Per un bilocale si investono cifre medie di 240-260 mila € e si apprezzano in particolare le soluzioni situate nei pressi della fermata della metropolitana. La famiglia invece predilige le soluzioni con affaccio aperto, una zona tranquilla e magari la presenza di aree verdi. Le abitazioni preferite sono quelle posizionate in via Ottoboni apprezzata e tranquilla per la presenza di aree verdi e di tranquillità. Si trovano prevalentemente condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 che in buone condizioni hanno valori di 3500-3600 € al mq. La zona compresa tra via Tiburtina e via Monti Tiburtini offre soluzioni costruite dalla fine degli anni ’50 in poi in edilizia popolare che si scambiano a prezzi medi di 3200 € al mq. Particolarmente apprezzate le soluzioni  posizionate nei pressi della metropolitana.

Su via Tiburtina la maggior parte delle abitazioni sono sorte negli anni ’60 ma si apprezzano soprattutto quelle posizionate agli ultimi piani che sono più silenziosi. Le quotazioni medie della zona oscillano da 3100 a 3200 € al mq. Minore è la richiesta per i piani bassi che risentono maggiormente dei disagi dovuti dal traffico su una via di grande scorrimento. I piani terra sono spesso occupati da attività commerciali che in questo periodo sono in difficoltà. Numerosi gli italiani che decidono di lasciare le attività commerciali e numerosi gli immigrati che vi subentrano (in particolare cinesi e nord africani). Le difficoltà sul settore commerciale sono da attribuire al fatto che non lontano esistono degli importanti centri commerciali. Sul mercato delle locazioni si registra un ribasso dei canoni. Per un bilocale si spendono intorno a 800 € al mese mentre per trilocale si toccano al massimo 1000-1100 € al mese.  La maggior parte dei proprietari è disponibile a locare solo con contratti di natura transitoria, avendo a disposizione una grande richiesta da parte di studenti e/o lavoratori fuori sede.

Continua il ribasso dei prezzi nella macroarea di Roma Sud (-6,3%).

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona dell’Eur hanno segnalato una diminuzione, notevole l’offerta presente sul mercato immobiliare: vendono coloro che desiderano realizzare un acquisto migliorativo, eredi che decidono di alienare quanto ereditato. Nella prima parte del 2012 si sono vendute numerose nude proprietà.  Le motivazioni che portano alla vendita della nuda proprietà sono diverse: bisogno di liquidità per far fronte a problemi economici o per mantenere un certo stile di vita. Ad acquistarle sono state persone tra 30-40 anni che hanno potuto garantirsi un immobile  investendo capitali decisamente più contenuti. In generale le compravendite sono realizzate da giovani che abitano in zona aiutati dalle famiglie di origine o da famiglie che hanno deciso di migliorare la situazione abitativa. Si è registrato anche un certo interesse da parte di fondi esteri.

La tipologia maggiormente richiesta è il quattro locali per il quale il budget può oscillare da 550 a 800 mila €. Le zone dell’Eur maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti sono la zona Pavese dove si concentrano soprattutto i condomini degli anni ’80 che hanno valori  che oscillano da 4000 a 4700 € al mq e la zona del centro che è più residenziale dove si possono toccare valori di 5600 € al mq soprattutto su viale Europa e via Aereonautica dove le abitazioni hanno la possibilità di affacciarsi sul laghetto dell’Eur. Nella zona di Eur – Laghetto ci sono soluzioni indipendenti e bifamiliari che, nel tempo, sono state frazionate e che in questo momento sono collocate sul mercato con difficoltà. Le quotazioni possono superare anche i 6000 € al mq. C’è poi la zona Dalmata che si divide tra edilizia popolare (il Villaggio Giuliano) ex Iacp che si vendono a prezzi medi di 3800 € al mq e una zona più residenziale di costruzioni anni ’60 che possono toccare i 6000 € al mq. Ricordiamo che l’area è interessata dai lavori per il completamento della nuvola di Fuskas e l’edificazione di due torri di cui una destinata all’edilizia residenziale i cui prezzi (10-12 mila € al mq) in questo momento non trovano riscontro sul mercato. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda che vede protagonisti soprattutto lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono al massimo 850 € al mese.

A Torrino – Mezzocammino non lontano dall’Eur negli ultimi anni si è avuto uno sviluppo edilizio che continua ancora al giorno d’oggi ma a prezzi decisamente ridotti.

Infatti la presenza di un certo numero di immobili invenduti ha indotto alcuni costruttori a ribassare i prezzi. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente acquirenti residenti nelle zone dell’Eur, a Torrino e a Mostacciano quartieri limitrofi con un’offerta abitativa più vetusta perché si sono sviluppati negli anni ’70-’80 e che desiderano acquistare soluzioni più nuove per la famiglia o da destinare a parenti prossimi. In diminuzione la componente di acquisto per investimento.

Molti di questi immobili sono stati acquistati negli anni scorsi e ora sono nuovamente in vendita.  Ci sono diverse tipologie immobiliari, dal monolocale da 27-32 mq, al bilocale da 42-55 mq al trilocale di 65-75 mq. Inoltre negli ultimi anni sono stati potenziati tutti i servizi (viabilità, servizi pubblici, metropolitana leggera che collega Roma a Ostia).

Questa zona è stata definita come quella a più alta densità di verde. Nel comprensorio saranno presenti anche un lago, un campo di scuola golf, mentre 7 parchi attrezzati ed una pista ciclabile sono già funzionanti. Le quotazioni oscillano da 3800 € al mq per le soluzioni a schiera a 6500 € al mq per gli appartamenti. Oltre a questa zona di sviluppo esiste poi un’area di edilizia cooperativa che nacque circa 50 anni fa. Uno degli aspetti apprezzati della zona è la facilità di collegamento con la via Ostiense, la via Cristoforo Colombo ed il Grande Raccordo Anulare che fanno da perimetro

Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda, alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Per un bilocale si spendono mediamente 700-800 al mese, mentre per un quadrilocale 1200-1300 mese.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Fonte Laurentina hanno registrato una forte contrazione. La zona ha registrato un boom edilizio a partire dalla prima metà degli anni 2000 con la costruzione di immobili in edilizia cooperativa, in edilizia convenzionata (167) e in edilizia privata. Questi ultimi hanno avuto uno sviluppo intenso e si è arrivato a costruire poco oltre i 1000 appartamenti. In questo momento però la domanda di immobili di nuova costruzione è basso e di conseguenza si riscontra un consistente invenduto. Infatti le quotazioni richieste dai costruttori oscillano intorno a 4000-4500 € al mq ma le abitazioni non sono assorbite dal mercato e i lavori al momento sono fermi. Si riscontrano anche alcune vendite di contratti preliminari di coloro che avevano acquistato in passato su carta e che ora non riescono a far fronte al pagamento della restante parte del valore dell’immobile.

Maggiore l’appeal delle abitazioni usate che non superano i sette  anni di età e che hanno quotazioni non oltre i 3500 € al mq. Ad acquistare in questa zona sono giovani coppie che non riescono ad accedere al mercato più costoso dell’Eur e che comunque scelgono una zona vicina al Gra. Ricercano soprattutto bilocali e spesso sono aiutati dai genitori nell’acquisto delle abitazioni. Ricorrono anche al mutuo parziale anche se si riscontrano difficoltà nell’ottenimento dei finanziamenti.

Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da persone che lavorano presso la vicina “Città Militare” e dai dipendenti che lavorano nelle aziende limitrofe. Per un bilocale si chiedono intorno a 650-700 € al mese.

Diminuiscono del 5,7% i valori delle quotazioni nelle macroaree di San Giovanni – Roma Est.

La contrazione della domanda e la maggiore offerta presente sul mercato della zona ha determinato una diminuzione dei valori delle abitazioni nel quartiere di Centocelle.

L’offerta in aumento sul mercato è stata determinata dalla volontà di vendita di proprietari di più immobili che hanno deciso di alienare quelli tenuti vuoti o sfitti oppure ereditati.

A cercare nella zona di Centocelle sono soprattutto lavoratori dipendenti, di età compresa tra 30 e 50 anni e che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto. Si cercano soprattutto monolocali e bilocali. Si riscontrano maggiori difficoltà per la vendita dei trilocali sui cui i ribassi di prezzo sono decisamente più consistenti. Uno degli elementi apprezzati dai potenziali acquirenti è la presenza dell’ascensore  dal momento che non tutti gli immobili presenti in zona ne sono dotati.

Tra le aree più apprezzate ci sono la zona Primavera dove ci sono appartamenti in palazzi in cortina,  costruiti tra i primi anni ’60 e la prima metà degli anni ’70. In buono stato hanno valori medi di 3000 € al mq. Anche via Castani è molto apprezzata perché vicina alla fermata della metropolitana e al centro dell’intera zona di Centocelle e per questo ben servita anche da attività commerciali. Lo sviluppo edilizio di questa zona risale agli anni ’50-’60 e le quotazioni oscillano mediamente intorno a 3000 € al mq. Più popolare l’offerta abitativa nella zona che va verso Palmiro  Togliatti dove ci sono condomini più popolari e più vetusti, costruiti negli anni ’50, privi di ascensore che hanno valori medi di 2400-2500 € al mq. La zona inoltre presenta meno locali commerciali rispetto al resto del quartiere.

Il  mercato delle locazioni è in ribasso rispetto all’anno scorso e a ricercare immobili in zona sono prevalentemente immigrati e giovani coppie che non riescono ad acquistare. I proprietari chiedono sempre più garanzie mentre gli inquilini prediligono le soluzioni in buono stato e ben arredati. Per un bilocale si chiedono mediamente 650-750 € al mese.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Appio Tuscolano hanno registrato una contrazione. A soffrire sono stati in particolare i tagli più grandi (a partire dal trilocale). La zona per buona parte è molto residenziale e l’offerta è sempre molto più bassa della domanda e di conseguenza quando gli immobili sono messi in vendita le transazioni si realizzano molto velocemente. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie o giovani coppie aiutate dai genitori che hanno sempre vissuto nel quartiere o che si spostano dai quartieri limitrofi. Si apprezza in particolare la centralità della zona, la presenza del parco di Villa Lais e si ricercano appartamenti posizionati ai piani alti, con affaccio aperto, luminosi ed in buon contesto residenziale. Per un trilocale si considera un budget medio di 370-400 mila €.

L’area più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno a Villa Lais e a via Nocera Umbra dove si concentrano prevalentemente le soluzioni in cortina costruite negli anni ’70, dotate di portineria e di spazi esterni abitabili, con camere ampie e ampio salone e cucina abitabile. Una soluzione usata ed in buone condizioni costa mediamente 5000 € al mq.

Più basse, 4200-4300  € al mq le quotazioni delle case posizionate verso la fermata della MM di Ponte Lungo (via Alba, via Tuscolana, via Appia): la zona è più trafficata e caotica e offre prevalentemente palazzi costruiti negli anni ‘40. Esiste poi un’ area in edilizia popolare degli anni ‘50-‘60 su via Montefalco, via Assisi e via Todi dove le abitazioni hanno prezzi medi di 4000 € al mq. Sul mercato degli affitti si registra una diminuzione della domanda e una minore disponibilità di spesa, infatti per un bilocale non si superano i 1000 € al mese.

I valori delle abitazioni delle zone di San Giovanni Metronio e parco della Caffarella si sono sostanzialmente allineati. Il budget si è mediamente ridotto, sia a causa di problematiche lavorative sia per la stretta creditizia, pertanto la distanza tra domanda e offerta è ancora ampia, cosicché le tempistiche medie di compravendita sono molto lunghe. Allo stato attuale, l’IMU non ha determinato un impatto evidente su tale andamento.

Sul mercato si è mosso chi aveva liquidità immediata a disposizione, acquistando direttamente in contanti e quasi sempre senza ricorrere al mutuo. Si tratta perlopiù di famiglie di mezz’età con reddito consolidato che hanno comprato la soluzione migliorativa o aiutato i propri figli nell’acquisto della prima casa: il budget a disposizione si attesta a circa 400 mila €, con cui ci si orienta su soluzioni non troppo vetuste, situate ai piani alti e ubicate in zone tranquille. Si sono avute richieste da parte di stranieri, quasi sempre dirigenti con capitali a disposizione.

I conduttori sono prevalentemente single e famiglie monoreddito, ma si registra anche la presenza di stranieri (discreta nell’area della Caffarella, scarsa a San Giovanni Metronio). La preferenza ricade su bilocali e trilocali per i quali il canone sia sostenibile, indipendentemente dai servizi offerti; sono molto apprezzati le soluzioni dotate di balcone e cucina abitabile, nonché la vicinanza ai mezzi pubblici e ai servizi. Negli ultimi semestri la presenza di studenti, che si orientano appartamenti di piccolo taglio per condividere le spese con altri universitari, è scesa notevolmente soprattutto nella Caffarella, poiché raggiungere l’Università La Sapienza e la Terza Università non è particolarmente agevole. I contratti maggiormente stipulati sono il concordato 3+2 e quello a canone libero 4+4, mentre il contratto transitorio è poco utilizzato, così come la cedolare secca.

Della Caffarella sono molto apprezzate via Latina e via della Caffarelletta perché si affacciano direttamente su parco: gli immobili sono stati edificati negli anni ’60-’70 e un appartamento si vende a 5200-5500 € al mq. In zona San Giovanni Metronio le richieste si sono concentrate su viale Metronio, da cui si può godere della vista sulle mura: le soluzioni sono d’epoca, realizzate tra gli anni ’30 e ’50 e sono immesse sul mercato tra 5800 e 6000 € al mq. Sul mercato si possono anche acquistare ville (o porzioni di esse) di pregio, il cui valore spesso supera il milione di euro.

La domanda di box auto è alta e l’offerta è altrettanto adeguata: nel tempo ne sono stati realizzati diversi con l’approvazione del Programma Urbano, altri sono stati ottenuti dal frazionamento di box di ampie dimensioni. Per una soluzione singola si richiedono 60-65 mila €, mentre per un posto auto (la cui offerta è in misura molto minore) la spesa si aggira tra 35 e 40 mila €.

Poiché questa è una zona storica sottoposta a vincoli paesaggistici, delle Belle Arti e Archeologici, è molto difficile sia realizzare nuovi interventi che effettuare le ristrutturazioni, le quali devono passare il vaglio della Commissione Qualità.

Diminuiscono del 5,7% i valori immobiliari nella macroarea di Prati – Francia.

Nei primi mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prati – Cola di Rienzo e Borgo Pio sono in leggera diminuzione in particolare per gli appartamenti di dimensione medio grande, a partire da 150-200 mq. La zona interessa un target di acquirenti dalla buona disponibilità di spesa, infatti si parla di un budget minimo di 300 mila €. Negli ultimi tempi le compravendite hanno interessato in modo particolare  famiglie alla ricerca della casa di sostituzione, mentre gli investitori sono in diminuzione e tra loro prevale la richiesta per immobili da destinare a B&B o a casa vacanza.

La zona che si sviluppa verso il lungotevere a partire da via Fabio Massimo è quella più apprezzata perché offre abitazioni  più signorili  e dal taglio medio – grande (120-140 mq) . Ci sono tipologie costruite in epoca umbertina e comunque dei primi anni del 1900. Le abitazioni in buono stato nella zona più vicina al lungotevere sono quotate intorno a 8000 € al mq con punte di 9000 € al mq per appartamenti che offrono la vista panoramica su Roma e sul Tevere.

Non lontano si sviluppa Borgo Pio la cui vicinanza a Castel Sant’Angelo e il posizionamento all’interno di una zona molto frequentata da turisti determina quotazioni simili nonostante le abitazioni presenti siano meno signorili e spesso prive di ascensore. Le quotazioni del Borgo sono di 7000-7500 € al mq, con valori più elevati per Borgo Pio dove si toccano valori di 9000 € al mq. Sempre apprezzate anche le soluzioni posizionate su via Cola di Rienzo, dove ai piani terra quasi sempre è presente un locale commerciale e la zona soffra di problematiche di traffico, difficoltà di parcheggio. Le abitazioni sono state costruite prevalentemente nella prima parte del 1900 e hanno valori medi di 7000 € al mq con punte di  8000 € al mq (piani alti con vista su Roma).

Diminuiscono i valori nella zona di Prati – Trionfale verso i Musei Vaticani perché le abitazioni sono più popolari, hanno problemi di luminosità a causa delle strade più strette ed i palazzi sempre costruiti in epoca fascista hanno valori di 5000-6000  al mq. Acquistano soprattutto giovani coppie al primo acquisto che non si possono permettere le zone limitrofe più costose.

La zona vicina ai Musei vaticani e alla Basilica di San Pietro è ricercata da coloro che desiderano aprire un B&B e che  cercano appartamenti in affitto da destinare a questo uso dopo aver fatto lavori di ristrutturazione. La domanda di immobili in affitto vede poi protagonisti lavoratori fuori sede e  studenti. Per un bilocale arredato si spendono mediamente 1000-1100 € al mese.

In questo momento si registra una diminuzione dei canoni di locazione.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prati – Mazzini hanno registrato un ribasso delle quotazioni dovuto soprattutto all’abbondante offerta di abitazioni presenti sul mercato della zona. Infatti sono stati numerosi i proprietari di più immobili che hanno deciso, dopo l’introduzione dell’Imu, di vendere delle proprietà immobiliari inutilizzate. Una minoranza di venditori lo ha fatto perché non è riuscito a far fronte al pagamento dei mutui. Le compravendite si sono realizzate con famiglie che hanno venduto degli immobili di proprietà o delle eredità per acquistare una casa migliorativa. In diminuzione la componente di acquisto ad uso investimento. Infatti la zona che sorge limitrofa al tribunale ha sempre registrato una buona domanda di immobili ad uso ufficio. Al momento si registrano difficoltà su questo segmento della locazione e questo ha comportato una minore richiesta da parte degli investitori.

Ad acquistare in questa prima parte dell’anno sono state prevalentemente famiglie che si sono indirizzate su tagli grandi quali quattro locali e cinque locali possibilmente dotati di balconi esterni, in buono stato di conservazione, posizionate ai piani alti. Sui piccoli tagli le quotazioni sono in diminuzione e ad acquistare sono prevalentemente giovani aiutati dai genitori dal momento che in zona un bilocale può oscillare da 400 a 480 mila €. Le abitazioni più costose sono quelle situate in via Ferrari  e nei pressi di piazza Mazzini dove ci sono abitazioni più signorili, di epoca umbertina e  vicine alla metropolitana di Lepanto e a piazza del Popolo. Le quotazioni medie della zona sono di 6800-7000 € al mq per raggiungere poi picchi di 8000-8500 € al mq per le soluzioni più panoramiche.

In via Faa di Bruno e le strade limitrofe si registra la presenza di palazzi costruiti nei primi anni del 1900 che si alternano ad altri costruiti tra gli anni ’30 e gli anni ’40 che si scambiano a prezzi medi di 5700-6000 € al mq. I valori scendono ulteriormente nella zona della circonvallazione Trionfale dove ci sono immobili in edilizia popolare le cui quotazioni oscillano da 3800 a 4000 € al mq. Sul mercato delle locazioni residenziali si registra una domanda alimentata soprattutto da lavoratori fuori sede impiegati presso il Tribunale Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 1000 € al mese.

A seguire nella diminuzione dei prezzi c’è la macroarea di Villa Ada – Montesacro con -5%.

Le quotazioni immobiliari nella zona di Talenti -Sacchetti hanno segnalato un ribasso; la motivazione è nel fatto che c’è offerta  sul mercato e una contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

Questi ultimi, spesso famiglie che realizzano acquisti migliorativi,  cercano tagli medio – grandi  possibilmente in condomini con box auto e posto auto.

Apprezzata la presenza di uno sfogo esterno elemento di cui la maggioranza degli immobili della zona godono ampiamente. Il mercato immobiliare nelle via Sacchetti, Zuccoli, Capuana include prevalentemente palazzi in cortina  costruiti tra gli anni ‘60 e gli anni ‘70. Tra le zone più signorili c’è quella che si sviluppa intorno a via Capuana dove per un buon usato si spendono mediamente 4500-5000 € al mq.

Non lontano sorge il quartiere di Città Giardino con un mercato immobiliare qualitativamente più elevato e che si caratterizza per la presenza di villette singole degli anni ‘20-‘30 che hanno prezzi intorno a 1,5 milioni di €.

Più popolare l’area che va verso piazza Montegrappa e verso via della Bufalotta dove ci sono condomini degli anni ‘60 che hanno valutazioni  medie di 3000-3500 € al mq. Sul mercato dell’investimento si registra

una buona richiesta, in ripresa a partire da giugno e che si orienta su bilocali e trilocali sui cui investire mediamente da 300 a 500 mila €. Infatti in zona c’è una discreta richiesta di immobili in affitto per la presenza di fuori  sede che lavorano presso i centri commerciali della zona. Per un bilocale si chiedono intorno a 750-850 € al mese.

Sono in leggera diminuzione i valori immobiliari nella zona di Acqua Sacra a Montesacro in seguito alla diminuzione della disponibilità di spesa media. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che realizzano acquisti migliorativi o che acquistano l’immobile per i figli. Il taglio richiesto è il trilocale che non superi i 120-130 mq.

Tra le motivazioni della diminuzione dei prezzi c’è anche la maggiore offerta presente sul territorio dal momento che tante abitazioni sono vuote ed ereditate e di conseguenza, anche a causa dell’introduzione dell’Imu,  sono state messe in vendita.

La maggior parte degli acquirenti della zona apprezza soprattutto la presenza di aree verdi e predilige gli immobili che hanno un affaccio su giardini delle ville della zona di Città Giardino  oppure sul parco dell’Aniene. La zona è abbastanza omogenea con soluzioni degli anni ’50 che non superano i quattro piani e per un buon usato si hanno valori di 4000 € al mq. Quotazioni leggermente superiori si possono registrare nella zona dell’Acqua Sacra in particolare via Picco Tre Signori, via Passo del Furlo e anche via Brennero, via Gran Sasso che sono quelle più richieste perché più centrali e con condomini più signorili.

Sono più popolari, spesso privi di ascensore e balconi e di conseguenza meno costosi gli immobili presenti in via della Verna e via Monte Berico: le quotazioni mediamente sono di 3500 € al mq.

Nel quartiere Conca D’Ora si registra una diminuzione dei prezzi ma decisamente contenuta. A tenere vivo l’interesse per la zona anche l’arrivo della nuova linea della metropolitana B1 (fermata Conca D’oro e la prossima fermata che dovrebbe aprire entro fine anno di piazzale Jonio) che ne facilita i collegamenti con il centro della città. Per il momento non si registrano numerosi acquisti ad uso investimento e gli acquirenti  sono prevalentemente famiglie che vivono o svolgono le loro attività in zona, mentre le tipologie più richieste sono il  trilocale  e di  quattro locali. Si apprezza in particolare la presenza di uno sfogo esterno o di un terrazzo abitabile. La zona di Conca d’Oro offre prevalentemente abitazioni in cortina costruite negli anni ’70 (anche edifici dismessi dagli Enti) che si scambiano a prezzi medi di 3500-4800 € al mq. Ma ci sono anche soluzioni degli anni ’60 (ex case di ferrovieri in edilizia popolare che si concentrano maggiormente verso la zona di piazzale Jonio e che hanno valori medi di 3000-3500 € al mq. Esiste poi il complesso di Prato della Signora (quartiere Africano), con costruzioni degli anni ’70-’80 in residence con piscina e campi da tennis dove le quotazioni raggiungono i 5000 € al mq. La zona presenta rarissime nuove costruzioni, a parte alcune piccole palazzine che nascono dai primi anni 2000 in poi in una zona di Riqualificazione alle spalle di via Prati Fiscali e dove i valori oscillano da 5200 a 5300 € al mq per i piccoli tagli.

Nella macroarea di Monteverde – Aurelio le quotazioni delle abitazioni hanno registrato un calo del 3,7%.

Aurelia-Monti di Creta ha risentito maggiormente della stretta creditizia, cedendo il 7,9% rispetto al secondo semestre del 2011, in quanto la clientela tipica di questa zona si finanziava tramite mutuo e ora incontra difficoltà. A Baldo degli Ubaldi, al contrario, le quotazioni non hanno subito variazioni poiché il target è completamente diverso: le soluzioni sono più signorili e chi acquista qui deve mettere in conto 700-800 mila €, pertanto ha già una solida disponibilità economica. Al contrario, Aurelia-Monti di Creta è una zona più popolare, di conseguenza ci vi si orienta dispone di 200-220 mila €. In generale piacciono bilocali e quadrilocali, situati ai piani medi e dotati preferibilmente di box auto.

Il mercato degli affitti sta tenendo bene ed è alimentato da giovani coppie alla prima esperienza fuori casa, accanto a cui si affiancano lavoratori fuori sede e studenti universitari: grazie alla presenza della metropolitana (linea A) e dei servizi in genere, le trattative si concludono in tempi brevi. Per un monolocale (tipologia comunque rara) si spendono circa 700 € al mese, un bilocale si affitta a 800-900, un trilocale a 1000-1100 €, mentre un quadrilocale costa 1200-1400 €; quest’ultima tipologia è richiesta anche da studi professionali, che mettono in conto circa 1500 € al mese. Vengono sottoscritti contratti concordati 3+2 (quasi parimenti i contratti a canone libero 4+4), con un notevole utilizzo della cedolare secca.

Nella zona di Aurelia-Monti di Creta si segnalano le strade che si sviluppano intorno all’I.D.I.-IRCCS: via dei Monti di Creta, via Nostra Signora di Lourdes, via Graziano, via Schupfer e via Santa Bernadette offrono soluzioni di tipo signorile della fine degli anni ’50-anni ’60, il cui prezzo non scende sotto 4500 € al mq. Si segnala la dismissione di alcuni palazzi dell’ENASARCO, dove i bilocali (alcuni dei quali hanno anche subito lavori di ammodernamento) sono stati compravenduti a 250-270 mila €. Di via Baldo degli Ubaldi sono molto richieste le sue traverse perché silenziose, tranquille e comunque vicino all’omonima fermata della metropolitana. Le soluzioni sono signorili, di taglio medio-grande (110-120mq), e sono messe in vendita a circa 600 mila €.

Box e posti auto sono richiesti anche per investimento, soprattutto nei punti più congestionati di Baldo degli Ubaldi, ossia la zona Valle Aurelia e piazza Irnerio, dove un box singolo costa tra 50 e 60 mila €. Nell’area Aurelia-Monti di Creta, invece, il prezzo scende a 30-35 mila €.

 

Domanda

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2012

7,2%

41,8%

35,5%

12,5%

3,0%

Gennaio 2012

7,9%

41,7%

34,6%

12,6%

3,2%

 

L’analisi della domanda rileva un aumento della concentrazione della domanda di bilocali (+0,1%) e dei trilocali (+ 0,9%).

Offerta

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2012

5,5%

27,6%

36,6%

20%

10,3%

Gennaio 2012

5,4%

25,9%

38,0%

20,2%

10,5%

Dal lato dell’offerta  si registra una diminuzione della concentrazione su monolocali, bilocali. In aumento la percentuale di offerta su tutte le altre tipologie.

Tecnocasa: calo delle quotazioni a Roma nel primo semestre 2012 ultima modifica: 2012-11-07T10:56:11+00:00 da Flavio Meloni

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