Tecnocasa: focus sul mercato immobiliare di Genova. I prezzi quartiere per quartiere

Sono diminuiti del 3,7% i prezzi delle abitazioni a Genova lo scorso anno. La flessione è meno ampia del 2008, quando si era assestata al 7,6%. Lo rende noto l’ufficio studi di Tecnocasa, che ha individuato un calo dei valori in tutte le macroaree della città ad eccezione di Pegli-Sestri (dove si è registrato un lieve aumento dell’1,9%). L’andamento delle compravendite varia a seconda delle zone della città.

Cornigliano

L’ufficio studi di Tecnocasa segnala un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano, legato ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell’anno. Il quartiere ha una parte bassa e una alta, che volge verso le zone collinari. Nella prima metà del 2009 è stata la parte bassa a far registrare un maggior numero di compravendite. La zona è caratterizzata da abitazioni di tipo popolare, case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900, ed ha avuto grande richiesta da parte degli immigrati. Nel secondo semestre del 2009 invece la parte alta è stata caratterizzata da un maggior dinamismo. Ad acquistare sono state per lo più famiglie italiane, che si sono orientate su tagli come tre-quattro locali e quasi sempre hanno realizzato una vendita contestuale. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1.600-1.800 euro al mq. La zona è interessata dai lavori per lo smantellamento di una raffineria  che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona la tenuta anche per il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati.

Prà

Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile, ha subito le conseguenza della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200.000 euro, poiché la disponibilità di spesa della zona oscilla tra 100.000 e 180.000 euro.  Le quotazioni medie sono di 1.800-2.000 euro al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni ’60 con quotazioni simili. Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare.

Voltri

Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ciò nonostante si è registrata una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare una seconda casa da affittare oppure di migliorare la propria abitazione. La zona, che è l’ultima di Genova prima dei comuni sulla riviera ligure, offre per lo più appartamenti in complessi del XIX e del XX secolo.

Sampierdarena

La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al  finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni passati, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona. La tipologia più richiesta si aggira intorno a 50-55 mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono 130.000-140.000 euro. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un’area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni ’60 e valutate mediamente intorno a  2.400 euro al mq. Le quotazioni scendono a 1.900 euro al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli. Il quartiere di Sampierdarena ha segnalato stabilità in tutte le sue zone.

Certosa-Bolzaneto

In diminuzione dell’1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa-Bolzaneto,  in cui si segnala l’andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Negli anni scorsi il mercato immobiliare della zona era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell’anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di 60.000-70.000 euro per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 euro al mese. Queste tipologie di immobili si concentrano soprattutto nella parte bassa del quartiere dove ci sono le abitazioni dei primi anni del 1900 che sono trattate a 1.500 euro al mq. Più residenziali le abitazioni disponibili in zona Mezzani e zona Garbo dove ci sono condomini degli anni ’60-’70. A cercare in affitto sono Da segnalare i lavori di completamento della strada che collega Sampierdarena e Valpolcevera dal lato mare e che dovrebbe snellire il traffico della zona.

Marassi-Nervi

La macroarea di Marassi-Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite e i potenziali acquirenti si sono dimostrati più decisi nell’acquisto. Si sono compravendute soprattutto abitazioni medio- grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni ’60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2.300 euro al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni ’80. La presenza di spazi edificabili porterà alla costruzione di nuove abitazioni indipendenti nel prossimo futuro. Gavette invece è la zona più popolare, presenta soluzioni d’epoca a prezzi più contenuti. Una soluzione in buone condizioni si valuta intorno a 1.500-1.800 euro al mq.

S.Fruttuoso-V. Torti

Un aumento delle quotazioni ha interessato anche  il quartiere di S.Fruttuoso-V. Torti. Nella seconda parte dell’anno gli appartamenti scambiati sono stati di qualità superiore rispetto a quelli venduti nel primo semestre.  L’acquisto è stato fatto per lo più da famiglie e giovani coppie. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l’immobile per i figli che studiano medicina; infatti non lontano sorge l’ospedale S. Martino. L’offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città. Sulle colline ci sono appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60, di metratura intorno ai 50-55 mq, apprezzati dai più giovani. Nel cuore del quartiere invece acquistano soprattutto le persone più anziane per una maggiore comodità ai servizi. Si prevedono dei lavori in futuro per la nascita di una nuova fermata della metropolitana nel quartiere in luogo dell’attuale Scalo di Terralba.

Borgoratti- Tanini

Nella seconda parte dell’anno sono diminuite le quotazioni degli immobili nella zona di Borgoratti- TaniniBavari. Più popolare l’offerta che si registra a Borgoratti-Bassa, zona più centrale con condomini di tipo civile e popolare costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70, con prezzi al mq che oscillano tra 1.700 e 1.800 euro al mq. La tipologia più compravenduta nella seconda parte dell’anno è stata quella compresa tra 50 e 70 mq e i potenziali acquirenti hanno guardato in particolare allo stato di conservazione dell’immobile e del condominio. in seguito all’aumento dell’offerta di abitazioni sul mercato. A questo si aggiunge che l’offerta abitativa della zona è mediamente vetusta e di conseguenza occorrono spesso lavori di riqualificazione. Il quartiere presenta una parte signorile, con ville indipendenti con vista mare che non hanno conosciuto ribassi perché l’offerta è decisamente scarsa e sono molto richieste. Le quotazioni al mq si aggirano intorno a 3.000 euro al mq ma possono anche salire. Simile il mercato immobiliare nella zona

Lavori in corso

Da segnalare il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson sulla collina degli Erzelli. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre 400.000 mq situata nei pressi dell’aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Un altro progetto è quello di Ponte Parodi, la banchina portuale interessata dall’opera di riqualificazione, è un’area di 23.000 metri quadri, da tempo in disuso. Demolito nella primavera del 2002, dopo anni di abbandono, il grande silos granario costruito negli anni ’60, Ponte Parodi si trasformerà in una grande piazza sull’acqua con spazi commerciali e pubblici esercizi. Inoltre la Marina Genova Aeroporto sarà uno dei più importanti porti turistici del Mediterraneo, nonché un nuovo piccolo quartiere affacciato sul mare con vari servizi. Nel Borgo ci sono  appartamenti di varie metrature con ampie terrazze e logge, una galleria di negozi e servizi sotto il porticato, una passeggiata collega alle banchine, nonché box auto coperti. Ci saranno inoltre centri sportivi, servizi di ristorazione e negozi di vario genere.  La struttura è stata in parte ultimata, in parte sarà completata entro il 2010. L’ultimo progetto riguarda la realizzazione del nuovo Ospedale Galliera.

Tecnocasa: focus sul mercato immobiliare di Genova. I prezzi quartiere per quartiere ultima modifica: 2010-05-18T08:13:25+00:00 da Flavio Meloni

Print Friendly, PDF & Email
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Articoli che potrebbero interessarti: