Tecnocasa, il mercato immobiliare non residenziale: Negozi e Uffici

Nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare non residenziale ha segnalato valori ancora al ribasso per capannoni, negozi, uffici e laboratori. A dichiararlo è l’ Ufficio Studi Tecnocasa.

Negozi
Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni dei locali commerciali sono diminuite dello 0,2% per le tipologie posizionate in “via di passaggio” e dello 0,7% per quelle posizionate in “via non di passaggio”. Anche sul mercato delle locazioni si segnala un ribasso dei valori rispettivamente con -0,2%  e -3,4%.

Milano
Nelle zone di Stazione Centrale e di corso Buenos Aires sono in aumento i prezzi dei negozi sulle vie di passaggio, mentre le soluzioni situate sulle vie non di passaggio tendono ormai a scomparire oppure ad essere utilizzate come uffici da società di servizio: assicurazioni, agenzie immobiliari, etc. Tra le strade maggiormente ricercate si segnala corso Buenos Aires, la via di maggior passaggio dedicata prevalentemente all’abbigliamento, via Vitruvio con una forte concentrazione di attività condotte da stranieri, viale Tunisia e via Vittor Pisani dove sono concentrate le sedi di molti istituti di credito e finanziarie. Per quanto riguarda la periferia in zona Niguarda la domanda si concentra su via Ornato e viale Suzzani uniche strade commerciali del quartiere. In zona Bicocca, su viale Sarca, c’è da segnalare la sofferenza delle attività commerciali all’interno della zona universitaria che è rimasta un’isola nel quartiere. Altra via commerciale interessante è  viale Monza che si estende da piazzale Loreto all’estrema periferia ai confini con Sesto S. Giovanni. Da segnalare inoltre viale Zara e viale Fulvio Testi dove sono presenti molti concessionari d’auto. Per quanto riguarda le quotazioni in corso Buenos Aires il prezzo di un negozio si attesta su 10 mila € al mq, mentre il canone di locazione è di 800 € al mq annuo. Da segnalare che in corso Buenos Aires si registra ancora la richiesta di buone uscite per l’acquisizione di contratti di locazione già in essere. Le quotazioni scendono notevolmente per quanto riguarda le vie non di passaggio dove si possono acquistare negozi ad un prezzo di 2500 € al mq ed affittare a 250 € al mq annuo. In zona Stazione centrale nelle vie commerciali il prezzo di un negozio si attesta su 4 mila € al mq, mentre il canone di locazione è di 350 € al mq annuo. Proseguono i lavori di riqualificazione della zona Isola – Garibaldi ed in zona Porta Nuova dove sono in fase di realizzazione nuove strutture residenziali, commerciali e direzionali, interventi che cambieranno le zone interessate in modo radicale sia dal punto di vista  urbanistico che sociale con prezzi per il commerciale che oscillano tra  7 e 12 mila € al mq indirizzandosi volutamente su un utente finale di  fascia medio alta. Buona la richiesta di negozi anche in alcune aree più periferiche della città, come viale Zara, via Ornato, viale Suzzani e altre vie di passaggio. Qui  la domanda proviene sia da parte di italiani sia da stranieri e si concentra sul mercato delle locazioni. Le attività svolte sono svariate ed il canone di locazione medio è di 250 € al mq annuo. Una buona domanda di negozi in affitto si registra anche su viale Monza dove il canone di locazione medio si attesta sui 300 € al mq annuo.
Da parte di investitori immobiliari c’e richiesta di immobili a reddito locati a società primarie e con una rendita media del 7/8%.
La zona più richiesta per quanto riguarda i negozi è quella di via Pacini, nell’area di Città Studi, dove si trovano prevalentemente attività legate alla ristorazione. La richiesta ricade in genere su tagli compresi tra 50 e 80 mq, dotati di canna fumaria ed utilizzati per l’apertura di bar, tavole calde, pizzerie d’asporto. Il prezzo di una soluzione in via di passaggio si attesta su 3500 € al mq mentre per quanto riguarda il canone di locazione la richiesta è di 300 € al mq annuo. Molto richiesta la zona Città Studi; via Padova viene ricercata prevalentemente da stranieri, i quali, si dimostrano nell’ultimo semestre i più attivi sul mercato. Il mercato delle locazioni rimane quello prevalente. Particolarmente in sofferenza le vie non di passaggio, sempre meno richieste e con tempi medi di vendita che si attestano sugli 8 – 10 mesi.
Prezzi e canoni di locazione in aumento nella zona compresa tra Porta Romana, il Tribunale, viale Umbria e viale Montenero sempre molto apprezzata anche da chi acquista per mettere a reddito. In quest’ultima area si registrano canoni di locazione compresi tra 280 e 300 € al mq annuo per quanto riguarda le vie di passaggio, mentre i prezzi medi sono compresi tra 3500 e 4500 € al mq.
Le tipologie posizionate in via di passaggio sono quelle maggiormente richieste ed hanno  valori superiori
Le attività per le quali si ricercano i locali commerciali sono legate principalmente alla somministrazione di cibi e bevande.
Prezzi e canoni più contenuti si registrano in zona Corvetto, Rogoredo, Lodi, Molise, Mecenate.
La domanda si concentra su tagli compresi tra 50 e 60 mq, dotati di una o due vetrine e preferibilmente della canna fumaria. I canoni di locazione oscillano tra 140 e 180 € al mq annuo per le vie di passaggio e tra 100 e 120 € al mq annuo per le vie non di passaggio. Si acquista solo per investimento, in genere si tratta di piccoli risparmiatori con un budget medio di 150 mila € alla ricerca di soluzioni da mettere a reddito. I prezzi sono compresi tra  4400 e 4500 € al mq che si registrano nelle zone del Tribunale e di XXII Marzo per arrivare a 2500-2700 € al mq nelle zone di viale Mecenate e di corso Lodi. I rendimenti lordi annui si attestano mediamente sul 6%. Da segnalare la richiesta di buone uscite per i negozi che si trovano nelle vie più interessanti, anche se si tratta di somme molto più contenute rispetto al passato. I negozi posizionati in vie non di passaggio registrano un ribasso di prezzi e di canoni di locazione e sono ricercati soprattutto per lo svolgimento di attività di servizi e per l’insediamento di “negozi di quartiere”.
Nelle aree più centrali della città,  via Torino e la Cerchia dei Navigli i negozi sono le tipologie che meno hanno risentito delle difficoltà economiche degli ultimi anni. Si tratta infatti di tipologie più flessibili per quanto riguarda la destinazione d’uso, essendo spesso utilizzati come uffici oppure come laboratori. Fino ad un paio di anni fa spesso erano trasformati anche in abitazioni, ma attualmente questa tendenza è scomparsa, anche a causa delle difficoltà registrate sul mercato residenziale. La domanda proviene in prevalenza da persone che intendono avviare attività di somministrazione. Nelle aree meno centrali si registra una forte presenza di cinesi che in genere affittano negozi di qualsiasi metratura per l’apertura di diverse attività quali ristorazione, bar, abbigliamento, oggettistica, centri massaggi. Da segnalare anche qualche acquisto per investimento da parte di privati. Gli investitori spendono in media un capitale di 150 mila € per poi affittare a circa 12000 € all’anno, con un rendimento lordo che si attesta intorno all’8%. Si registra nelle vie di maggior passaggio la richiesta di buone uscite per la cessione del contratto di locazione. In Centro e nell’area di via Torino le valutazioni sulle vie di passaggio che si attestano  intorno a 12 mila € al mq, con canoni di locazione di 650 € al mq annuo. Più contenuti i prezzi per i negozi posizionati in vie di passaggio nell’area della Cerchia dei Navigli, dove per l’acquisto di un negozio si possono spendere 6000 € al mq e per l’affitto 450 € al mq annuo. In zona Brera si registra una prevalenza di richieste per l’avviamento di attività di ristorazione e somministrazione; si registrano sporadiche aperture di negozi di abbigliamento.

Torino
Sul mercato dei negozi si registra una buona domanda da parte di investitori che puntano non solo alle zone centrali ma anche a quelle più periferiche ma con un ottimo passaggio (Barriera di Milano, via Nizza, Via Madama Cristina, corso De Gasperi, via Frejus per citarne alcune) che garantiscono un rendimento intorno al 7-8 % annuo lordo e assenza di turn over. Si orientano su metrature di 50-60 mq (la richiesta sui negozi va da 60 a 200 mq). In centro città tengono bene le top location come via Roma e via Lagrange che, diventata isola pedonale, si distingue già quale scelta interessante e di tendenza per l’insediamento di  locali commerciali. Anche nell’hinterland di Torino, in prima e seconda cintura,  le via centrali e comunque di passaggio  sono quelle che hanno attirato la domanda degli investitori. Sempre alta la richiesta da parte di coloro che decidono di aprire un’attività di ristorazione e quindi molto ambiti sono gli immobili dotati di canna fumaria. I locali commerciali posizionati nelle zone di basso passaggio invece sono trasformati in uffici o comunque destinati allo svolgimento di attività di servizi. Sul mercato dei laboratori in città si registra bassa richiesta per quelli posizionati all’interno di cortili dei condomini, mentre i piccoli capannoni intorno a 200 mq sono ricercati da chi svolge attività artigianale.
Nell’area centrale di Torino il primo semestre del 2011 ha messo in evidenza un aumento delle quotazioni dei negozi posizionati sulle vie di passaggio, sempre molto richiesti ma poco presenti sul mercato. La domanda si concentra sulle locazioni, anche se si registra qualche sporadica compravendita per investimento da parte di società immobiliari che hanno a disposizione capitali non inferiori a 600 mila € per l’acquisto di negozi da mettere a reddito. Chi compra per investimento preferisce soluzioni dotate di canna fumaria e dalla metratura compresa tra 60 e 100 mq. La via più esclusiva per quanto riguarda i marchi internazionali è via Roma, nei pressi di piazza Castello, dove si raggiungono quotazioni di 18 mila € al mq. Molto ambita da chi deve aprire un negozio di abbigliamento è anche via Garibaldi, mentre in via Po ed in piazza Vittorio sono presenti soprattutto attività legate alla ristorazione. Il canone di locazione di un negozio nelle vie di passaggio è di 600 € al mq annuo mentre nelle “vie non di passaggio” si scende a 120 € al mq annuo. I prezzi nelle vie di passaggio si attestano mediamente su 5000 € al mq mentre nelle vie non di passaggio le quotazioni scendono a 1300 € al mq.
Nella zona di Borgo Vittoria le strade più commerciali e più richieste sono via Chiesa della Salute, via Coppino, via Vibò e via Breglio. Si tratta di aree con un importante passaggio pedonale e  posizionate nel cuore di Borgo Vittoria, nei pressi del Mercato Comunale. La domanda e l’offerta di negozi è alta, le richieste si concentrano su soluzioni con un’ampiezza compresa tra 50 ed 80 mq, dotate di una buona esposizione e di più punti luce. Chi vuole avviare un’attività commerciale in genere cerca il negozio in locazione, mentre ad acquistare sono quasi esclusivamente gli investitori: si tratta di piccoli risparmiatori con un capitale a disposizione che non supera solitamente 100 mila € ed alla ricerca di rendimenti lordi annui che si attestano tra il 7 e l’8%. Il prezzo medio per l’acquisto di un negozio nelle vie di passaggio in Borgo Vittoria è di 1600 € al mq, con punte di 2500 € al mq per l’area di via Chiesa della Salute compresa tra via Braglio e Stradella (240 € al mq annuo per le locazioni). Per quanto riguarda il mercato degli affitti si registrano canoni medi di 156 € al mq annuo nelle vie di passaggio e di 120 € al mq annuo per le vie non di passaggio. Da segnalare anche qualche sporadica richiesta di negozi molto ampi (200-300 mq) per l’apertura di supermercati.
Sono in calo le quotazioni ed i canoni di locazione dei negozi nell’area di Cenisia, Campidoglio e Cit Turin nel primo semestre del 2011. La crisi degli ultimi anni ha colpito anche questo mercato, gli acquirenti hanno una minore disponibilità ed i proprietari sono più flessibili, rivedendo spesso al ribasso le richieste iniziali. La domanda si concentra sul mercato delle locazioni, anche se non mancano acquisti per investimento da parte di privati con un capitale medio di 50-60 mila €. Tra le vie più commerciali in zona Cit Turin da segnalare via Principi D’Acaja, corso Francia, via Duchessa Jolanda. In zona Cenisia si registra una buona richiesta da parte di sud americani, mentre la domanda da parte di cinesi si estende a tutta l’area. Chi cerca un negozio in affitto in genere si concentra su soluzioni con un’ampiezza compresa tra 50 e 60 mq, con la presenza di una o due vetrine e con un bagno interno. Più popolare zona Campidoglio, dove le strade più commerciali sono via Cibrario, via Nicola Fabrizi e via Medici. I prezzi dei negozi in vie di passaggio vanno da 2200 € al mq in zona Cit Turin, a 2000 € al mq in zona Cenisia fino ad arrivare a 1500 € al mq in zona Campidoglio; per quanto riguarda le locazioni i canoni sono rispettivamente di 160, 120 e 100 € al mq annuo.
Positivo il mercato dei negozi nell’area semicentrale di Torino, nella zona di Pozzo Strada, Aeronautica e Lesna. Molto commerciale l’area compresa tra piazza Massaua e corso Brunelleschi grazie alla presenza di una fermata della metro, del mercato di quartiere e di un cinema. In questa zona sono presenti diverse attività commerciali come ad esempio, bar, panetterie, macellerie, lavanderie, centri scommesse e parrucchieri. Chi vuole avviare un’attività di vendita cerca in genere soluzioni in affitto, mentre chi acquista lo fa esclusivamente per investimento. Ad acquistare per investimento sono sia società che persone fisiche, in media il capitale disponibile è compreso tra 100 e 200 mila € e si cercano rendimenti lordi annui dell’8%. Chi cerca negozi in affitto preferisce metrature comprese tra 50 e 150 mq, importante la presenza della canna fumaria per lo svolgimento di attività di somministrazione. Acquistare un negozio in vie di passaggio prevede un esborso di 2800 € al mq, 1000 € al mq è il prezzo per le vie non di passaggio. I canoni di locazione sono rispettivamente di 144 € al mq annuo e di 84 € al mq annuo. Nelle vie non di passaggio sempre più spesso i negozi sono utilizzati come uffici da società di servizi.

Verona
Sostanzialmente stabili le quotazioni ed i canoni di locazione dei negozi a Verona nella prima parte del 2011. Una lieve contrazione dei canoni si registra in zona Z.A.I., dove negli anni scorsi le richieste si erano mantenute elevate ed adesso tendono alla normalizzazione. I primi sei mesi dell’anno hanno messo in evidenza un importante aumento del numero di richieste di negozi da parte di investitori, la domanda si è focalizzata su soluzioni posizionate in vie di passaggio, con un’ampiezza compresa tra 50 e 100 mq, un valore non superiore a 250 mila € ed un rendimento lordo annuo compreso tra il 6 e l’8%. In zona Borgo Roma, nei pressi del centro della città, le vie più commerciali sono via Centro, via Tombetta e via Scuderlando, dove è possibile acquistare negozi ad un prezzo di 2400 € al mq ed affittarli a 160 € al mq annuo. Commerciale anche via Mantovana nel quartiere di Santa Lucia e via Golosine e via Murari Brà in zona Golosine. I prezzi sono di 2400-2500 € al mq, mentre i canoni di locazione sono compresi tra 156 e 180 € al mq annuo. Nelle vie non di passaggio sempre più spesso i negozi vengono utilizzati come ufficio da società di servizio.

Roma
Stabilità di prezzi e canoni si registrano per i locali commerciali, nelle aree di Casal de’ Pazzi e di Torraccia. La via più commerciale in zona Casal de’ Pazzi è via Casal de’ Pazzi dove sono presenti soprattutto piccoli negozi come ad esempio fornai, fruttivendoli, negozi di abbigliamento e calzature. Tengono bene le attività di somministrazione mentre si segnalano difficoltà per le altre attività. La domanda di negozi si concentra principalmente sul mercato delle locazioni, anche se non mancano acquisti da parte di investitori alla ricerca di rendimenti lordi annui non inferiori al 6,5-7%. La tipologia maggiormente richiesta è quella con una metratura compresa tra 50 e 70 mq, spesso infatti pur necessitando di soluzioni più ampie si preferisce prendere in locazione soluzioni più piccole che minimizzino le spese. In zona  Casal de’ Pazzi affittare un negozio costa 240 € al mq annuo mentre il prezzo di acquisto è di 2500 € al mq. Commerciali anche via Menichella e via Jovane in zona Torraccia con canoni medi, nella zona, di 180 € al mq annuo e prezzi di 2300 € al mq.
Nell’area sud le richieste sono poco numerose e, sempre più spesso, i locali commerciali sono utilizzati da società di servizi oppure da artigiani, in particolare per quanto riguarda le vie non di passaggio. Le strade di passaggio più importanti di questa area della città sono viale Europa in zona Eur e la circonvallazione Ostiense in zona Ostiense. Su queste vie sono presenti prevalentemente negozi di abbigliamento, calzature ed in genere tutte quelle attività di vendita che caratterizzano le zone con un importante passaggio pedonale. In queste strade si segnalano ovviamente prezzi e canoni superiori alla media: per quanto riguarda viale Europa il canone di locazione di un negozio si attesta su 720 € al mq annuo mentre il prezzo è compreso tra 10 mila e 15 mila € al mq; quotazioni leggermente inferiori si registrano in circonvallazione Ostiense con canoni di 480 € al mq annuo e prezzi di 8000 € al mq. Per quanto riguarda le vie non di passaggio i canoni sono compresi tra 180 e 240 € al mq annuo ed i prezzi tra 2000 e 2500 € al mq annuo. In generale chi decide di avviare un’attività commerciale cerca negozi in affitto, ad acquistare sono esclusivamente gli investitori, sia società che risparmiatori, alla ricerca di rendimenti lordi annui compresi tra il 5 ed il 7% e con una capitale medio a disposizione di 200 mila €. Da segnalare che il Comune di Roma e l’Ente Eur stanno realizzando in zona Eur un importante complesso residenziale, direzionale e commerciale che vede tra l’altro anche la costruzione di spazi culturali, cinema e di un centro congressi.

Napoli
A Napoli negli ultimi due anni sì è registrato un aumento di acquisti di negozi da parte di investitori. Si tratta in genere di imprenditori che investono un capitale medio di 160-170 mila € per l’acquisto di negozi già locati in vie di passaggio con rendimenti annui lordi che si attestano sul 6%. Nel primo semestre del 2011 il numero di acquisti per investimento ha superato il numero di locazioni, aumentano infatti i timori nell’intraprendere attività commerciali, al contrario cresce il numero di persone che disinveste dai mercati finanziari ed investe nel mercato immobiliare. Via Augusto è una strada commerciale caratterizzata dalla presenza di marchi di qualità; il prezzo di un negozio è compreso tra 7000 e 7500 € al mq. Via Leopardi è divisa in due zone: quella più esterna con quotazioni comprese tra 5000 e 6000 € al mq, quella più centrale dove si possono toccare punte di 10000 € al mq. Stesse quotazioni si registrano nella parte centrale di via dell’Epomeo, dove per l’acquisto di un negozio si spendono circa 10000 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano in via Venezia, in Centro città, dove si acquistano negozi con una spesa compresa tra 3000 e 4000 € al mq; valori bassi determinano una buona richiesta per le soluzioni posizionate in questa zona. A ridosso del mare, a Bagnoli, da segnalare viale dei Campi Flegrei con valutazioni comprese tra 5000 e 6000 € al mq. Un esempio di canoni di locazione potrebbe essere individuato in via Leopardi, dove per l’affitto di un negozio da 30 mq si spendono circa 300 € al mq annuo. Le attività commerciali presenti in tutte le strade di passaggio sopracitate sono eterogenee e vanno dai negozi di alimentari, ai negozi di abbigliamento, ai centri estetici. Si registra un buon andamento per le attività di somministrazione e vendita di prodotti alimentari tipici; bene anche le attività legate all’estetica, mentre si segnalano difficoltà per quanto riguarda il settore dell’abbigliamento.   

Palermo
Nella prima parte dell’anno si segnala una diminuzione delle quotazioni dei negozi posizionati in vie non di passaggio, mentre risultano stabili i prezzi dei locali che si trovano sulle vie di maggior passaggio. Le difficoltà economiche dagli ultimi semestri hanno determinato un calo dei canoni di locazione e in alcuni casi si sono registrate anche rinegoziazioni al ribasso di contratti già in essere. Ad acquistare sono essenzialmente investitori alla ricerca di negozi da affittare, oppure già locati, che garantiscano un rendimento netto annuo del 6-7%. Le richieste si focalizzano su locali con un’ampiezza compresa tra 80 e 100 mq, con almeno 2 vetrine e posizionati in vie di passaggio. Le vie più commerciali dell’area sud di Palermo sono corso Calatafimi, corso Finocchiaro Aprile e via Leonardo Da Vinci, dove sono presenti numerose attività di vendita di abbigliamento in franchising oppure telefonia e servizi in genere. Il prezzo di un negozio in vie di passaggio si attesta su 4500 € al mq, mentre la spesa per l’acquisto di un negozio in vie non di passaggio è di 1300 € al mq. Affittare un negozio in una delle vie più commerciali costa 350 € al mq annuo, il canone di un negozio in vie non di passaggio è di 80 € al mq annuo.

Uffici

Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni degli uffici sono diminuite dello 0,9% per le tipologie usate e dello 0,4% per quelle di nuova costruzione. Sul versante delle locazioni la diminuzione è stata rispettivamente dell’1,1% e dello 0,4%.

Milano
Sono in aumento i prezzi degli uffici nuovi nell’area della Stazione Centrale, Buenos Aires e Centro Direzionale. La realizzazione di nuovi strutture in zona Isola – Garibaldi ed in zona Porta Nuova determina infatti un aumento delle quotazioni. La richiesta rimane sempre alta, in particolare nell’area della Stazione Centrale, apprezzata per la presenza della stazione ferroviaria, dei collegamenti shuttle con gli aeroporti di Linate, Malpensa e Orio al Serio e per la presenza della metropolitana. La domanda proviene da avvocati, commercialisti e notai per l’avviamento di studi professionali oppure da società di vario genere anche straniere che necessitano di una sede legale in Italia in posizione strategica. Le richieste si concentrano su uffici in locazione, già cablati, condizionati, che non necessitino di interventi di ristrutturazione e possibilmente open space. Nell’area della Stazione Centrale il canone di locazione di un ufficio è compreso tra 150 e 220 € al mq annuo in base allo stato di conservazione, il prezzo tra 2500 e 4000 € al mq. Da segnalare una buona richiesta di uffici anche su viale Monza, nei pressi delle fermate della metropolitana. Nell’area adiacente a piazzale Loreto si registrano canoni di 140 € al mq annuo per poi scendere progressivamente a 110 € al mq annuo nelle vicinanze di Sesto San Giovanni. Nuovi uffici sono in fase di realizzazione nell’area Isola –Garibaldi e nell’area di Porta Nuova, con prezzi compresi tra 7 e 12 mila € al mq . Inesistente la domanda per uffici in zona periferica, se non nelle prossimità di fermate della metropolitana.
Da parte di investitori immobiliari c’e richiesta di immobili a reddito locati a società primarie e con una rendita annua lorda del  4/5%.
Nell’area di Città Studi sono stabili prezzi e canoni di locazione degli uffici, anche se si registrano segnali di ripresa per quanto riguarda la domanda di tipologie in locazione. I proprietari nell’ultimo semestre si sono adeguati alle esigenze economiche delle società interessate agli immobili, permettendo la conclusione positiva di numerose trattative. La domanda di uffici si concentra nell’area compresa tra viale Abruzzi e piazzale Piola ed in tutta l’area di Città Studi. L’interesse ricade su soluzioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione; anche in questo caso la locazione è nettamente preferita all’acquisto ed i canoni sono compresi tra 160 e 220 € al mq annuo per soluzioni ristrutturate o nuove. I prezzi oscillano tra 3000 e 3700 € al mq per quanto riguarda il nuovo e tra 2200 e 3000 € al mq per quanto riguarda l’usato. Nuovi Centri direzionali ubicati nelle zone P.za Udine/Rubattino offrono in locazione uffici di ampia metratura con richieste che si mantengono in media sui 200 euro al mq annuo .
Sono in calo le quotazioni ed i canoni di locazione degli uffici nell’area a sud-est di Milano ed anche in zona Umbria – Montenero. Il mercato risulta infatti poco dinamico, attualmente la richiesta di uffici in locazione proviene prevalentemente da aziende già operative ed in fase di ridimensionamento oppure di assestamento. Da segnalare un calo della domanda da parte di professionisti, gli studi professionali infatti hanno risentito particolarmente della crisi economica degli ultimi anni. Molti scelgono in questo momento di associarsi. La richiesta ricade decisamente su soluzioni che non necessitino di alcun tipo di intervento, già arredate e pronte all’utilizzo.
Centri direzionali sono presenti in zona Mecenate, in zona Rogoredo ed in zona Corvetto, molte di queste soluzioni risultano attualmente inutilizzate come per esempio il complesso di via Medici del Vascello.  In queste aree i canoni di locazione sono compresi tra 100 e 120 € al mq annuo, mentre i prezzi variano tra  2200 e 2500 € al mq, Valori più elevati si registrano nelle aree più centrali della città come Porta Romana e Tribunale dove affittare un ufficio costa in media  circa 170 € al mq annuo ( è difficile in questo momento affittare a canoni superiori a 200 € al mq annuo), mentre l’acquisto prevede una spesa di 4500 € al mq.
Nelle aree centrali di Milano l’offerta di uffici è molto alta, sul mercato infatti sono presenti numerose soluzioni in locazione ed in vendita. Spesso si tratta di tipologie rimaste inutilizzate negli ultimi semestri a causa della chiusura di alcune società, oppure del ridimensionamento di altre o del trasferimento di società in zone meno costose. La domanda di uffici in affitto è eterogenea per quanto riguarda le superfici, che possono variare tra 100 e 3000 mq. Più omogenea è invece la richiesta di uffici in acquisto che si concentra su tipologie dalle metrature comprese tra 200 e 250 mq. Nelle aree più centrali della città resiste la domanda da parte di studi associati e di istituti di credito; nell’area di corso Genova si segnala invece una concentrazione di attività legate al mondo della moda. Per quanto riguarda soluzioni usate i prezzi oscillano da 6500 € al mq di via Torino e delle zone più centrali a 4000 € al mq per le tipologie che si trovano nell’area della Cerchia dei Navigli. Prezzi compresi tra 2500 e 2800 € al mq si registrano nelle aree di Tibaldi, Lorenteggio, Barona-Viale Cassala e Ripamonti, 2300 € al mq in zona Cermenate – Gratosoglio. Per quanto riguarda i canoni di locazione si parte da 180 € al mq annuo per le aree più centrali fino ad arrivare a 110 € al mq annuo per le zone più periferiche come Cermenate-Gratosoglio e Lorenteggio.

Torino
Anche sul mercato degli uffici si registrano valori in calo (-1,8% la diminuzione dei prezzi per le tipologie nuove ed usate), soprattutto sulle locazioni (-5,6% per le tipologie usate e -1,1% per quelle di nuova costruzione). Sono state più penalizzate le tipologie usate perché in questo momento si registra una domanda più selettiva: si cercano soluzioni con parcheggio, cablate, open space e d’immagine). Nelle zone centrali di Torino sono sempre molto richieste via Cernaia, corso Galileo Ferraris,  corso Re Umberto e corso D’Azeglio dove prevalgano le abitazioni d’epoca, di prestigio, ricercate soprattutto da società di assicurazione o professionisti che intendono avviare studi professionali. La  zona del Tribunale è molto richiesta e negli ultimi tempi si stanno apprezzando gli uffici che sorgono a ridosso della metropolitana lungo l’asse di corso Francia. Anche la zona di Lingotto dove da poco si è avuto il prolungamento della metropolitana potrebbe registrare una rivalutazione dei valori degli uffici. In questo momento coloro che cercano gli uffici si orientano, quando possibile, verso l’ acquisto prediligendo tipologie funzionali senza rinunciare all’ immagine.
Nell’area Borgo Vittoria – Madonna di Campagna si registra una forte presenza di uffici sul mercato ma il numero di richieste è basso. Molti locali sono rimasti vuoti in seguito alla chiusura di alcune attività oppure al trasferimento delle società in altre aree della città. Le richieste si focalizzano sull’affitto, a cercare in questa zona sono in genere aziende che si spostano dal Centro alla ricerca di canoni di locazione più contenuti e di una maggiore facilità di parcheggio. Le metrature sono comprese tra 100 e 150 mq, alcuni esempi di attività svolte in questa zona sono società informatiche, società di consulenza oppure call center. Affittare un ufficio costa tra 60 ed 84 € al mq annuo a seconda dello stato di conservazione dell’immobile, i prezzi sono compresi tra 1100 e 1600 € al mq.  Sono in calo anche i prezzi ed i canoni di locazione degli uffici. Le richieste si concentrano prevalentemente sul mercato delle locazioni ed in particolare nell’area di Cit Turin grazie alla presenza del Tribunale. A cercare uffici sono in genere avvocati, notai e commercialisti per l’avviamento di studi professionali. Affittare un ufficio nell’area di Cit Turin prevede un esborso di 96 € al mq annuo per soluzioni nuove o ristrutturate e di 72 € al mq per tipologie usate. Bassa la richiesta di uffici nell’area centrale della città. La presenza di zone a traffico limitato e le difficoltà di parcheggio spingono le società verso aree più esterne e più comode. In centro la richiesta proviene quasi esclusivamente da professionisti per l’avviamento di studi professionali  (notai, avvocati, commercialisti). Il canone di locazione per una soluzione in buone condizioni si attesta su 720 € al mq annuo mentre i prezzi oscillano tra 1500 e 2800 € al mq in base allo stato di conservazione.
In zona Pozzo Strada, Aeronautica e Lesna il mercato degli uffici è rallentato, i prezzi ed i canoni richiesti sono lontani dalla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Inoltre il numero di richieste è basso e sono pochi gli uffici presenti sul mercato. Alcuni esempi di attività svolte in questa area della città sono società finanziarie, scuole private, agenti di commercio, show room, centri massaggi. Chi cerca un ufficio pretende soluzioni di rappresentanza, posizionate in strade con una buona visibilità al pubblico, inserite in contesti decorosi e dotate di impianti elettrici e idrici a norma di legge. Un ufficio nuovo o ristrutturato costa circa 2200 € al mq mentre una soluzione usata si acquista con 1700 € al mq. Per quanto riguarda la locazione si registrano canoni di 120 € al mq annuo per soluzioni nuove o ristrutturate e di 96  € al mq annuo per l’usato. Da segnalare che in corso Francia, angolo corso Marche, è stato completato un nuovo centro direzionale, con negozi al pian terreno. La richiesta del costruttore per i negozi è di 3200 € al mq, per gli uffici è di 3400-3600 € al mq. Se il venditore decide, prima di immettere l’immobile sul mercato di realizzare un cambio di destinazione d’uso le tempistiche di vendita sono più lunghe.

Verona
Stabilità anche per quanto riguarda quotazioni e canoni di locazione degli uffici a Verona nella prima parte del 2011. In zona Z.A.I. sono presenti centri direzionali, spesso nati come laboratori e successivamente adattati ed utilizzati come uffici. Le richieste si focalizzano su soluzioni con un’ampiezza compresa tra 100 e 150 mq per una spesa non superiore a 200 mila €. Studi professionali, servizi finanziari ed attività amministrazione sono le attività prevalentemente svolte in questa zona della città. Il prezzo di un ufficio in zona Z.A.I. oscilla tra 1800 e 2200 € al mq, mentre per l’affitto si spendono tra 96 e 150 € al mq annuo. Sempre più scarsa la richiesta di uffici nei quartieri adiacenti al centro, dove spesso gli uffici vengono riconvertiti ad uso residenziale.

Roma
In difficoltà il mercato degli uffici che segnala un basso numero di richieste sia in affitto che in acquisto. Le società più importanti cercano in genere a ridosso del G.R.A., in zona Torraccia, dove è possibile acquistare uffici a 2200-2500 € al mq, oppure affittarli a 144-180 € al mq annuo. Le società più piccole invece preferiscono affittare tagli compresi tra 50 e 100 mq, oppure acquistare purché con spesa non superiore a 200 mila €. Risulta sempre più importante l’estetica degli uffici che possano essere di rappresentanza per le società stesse.
Nell’area sud di Roma, si registra comunque una buona domanda di queste tipologie, esclusivamente sul mercato delle locazioni. A richiedere uffici in affitto sono prevalentemente società di servizi e professionisti per l’avviamento di studi associati. La domanda si focalizza nell’area Eur – Colombo e ricade su immobili da 100 mq circa che non necessitino di interventi di ristrutturazione e che siano pronti per l’utilizzo. Il canone di locazione di un ufficio usato è di 220-230 € al mq annuo mentre per il nuovo si spendono tra 340 e 360 € al mq annuo.

Palermo
Sono in calo prezzi e canoni di locazione degli uffici, infatti molte attività, come ad esempio le assicurazioni, tendono a trasferirsi in locali su strada. Resiste la richiesta di uffici in zona Tribunale, in via Leonardo Da Vinci ed in via Malaspina, prevalentemente da parte di avvocati, notai e commercialisti. Si tratta in genere di uffici situati in condomini degli anni ’70 e la domanda si focalizza su strutture con un’ampiezza compresa tra 100 e 150 mq, dotate di impianti di condizionamento e di riscaldamento. Un ufficio usato si acquista con una spesa di 1400 € al mq, per soluzioni nuove o ristrutturate la spesa sale a 2100 € al mq. Il canone di locazione di un ufficio usato è di 55 € al mq annuo, per il nuovo la spesa è di 85 € al mq annuo.

Tecnocasa, il mercato immobiliare non residenziale: Negozi e Uffici ultima modifica: 2012-02-28T17:20:09+00:00 da Flavio Meloni

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