Tecnocasa: in ribasso le quotazione del mercato immobiliare in Toscana

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Firenze hanno registrato una contrazione del 4,2%.

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

I semestre 2012

+17,4%

+13,9%

+5,4%

+2,1%

+4,3%

-2,0%

-6,5%

-3,2%

-0,8%

-4,2%

-4,2%

Sempre dinamico il mercato immobiliare delle zone centrali della città. La  maggior parte degli acquirenti sono investitori che desiderano mettere a reddito l’immobile perché qui è elevata la richiesta di affitti da parte di studenti americani e di turisti. Gli investitori sono sia fiorentini sia residenti di altre città italiane e ricercano bilocali  o trilocali in buono stato su cui investire cifre di 200-300 mila €. Gli altri  acquirenti  vivono già in centro, desiderano cambiare casa e per questo  ricercano abitazioni di prestigio, dalle metrature superiori a 150 mq.

L’area che si sviluppa da via Verdi verso il Duomo presenta palazzi storici, spesso di tipologia nobiliare, che costano anche 10 mila € al mq se dotati di vista sul Duomo o su piazze importanti. Valori intorno a 7000 € al mq interessano le abitazioni del Borgo degli Albizi, a ridosso di Santa Maria Novella,  molto apprezzato per le tipologie signorili. In queste zone prestigiose l’offerta non è sempre elevata e di conseguenza i valori immobiliari hanno tenuto.

La zona a ridosso di Santa Croce caratterizzata da una forte densità turistica è più ricercata dagli investitori che non dai residenti. Anche qui si registrano quotazioni intorno a 4000/5000 € al mq per immobili storici in buono stato. Un trilocale  infatti può costare da 270 a 280 mila € e può essere affittato a 1200 € al mese.

Spostandosi verso viale Giovine Italia inizia un’area che è richiesta soprattutto dai residenti, perché si riduce il traffico e la presenza dei turisti, la maggior parte degli immobili sono palazzi che vanno dal XVI al XX secolo e le quotazioni sono più contenute, intorno a 3300 € al mq. Anche gli appartamenti situati in piazza d’Azeglio, dotati di ampia metratura e soffitti alti  sono molto apprezzati e ricercati e hanno quotazioni medie di 6000 € al mq. Sul Lungarno l’offerta abitativa è molto bassa essendoci una concentrazione di uffici e di strutture alberghiere. Anche in questa zona gli appartamenti con vista sull’Arno possono raggiungere valori di 7000 € al mq, per scendere a 4000-5000 € al mq per le tipologie prive di questo aspetto. Dall’altra parte dell’Arno, in zona Porta Romana e presso il giardino di Boboli ci sono zone sorte come popolari e si sono  rivalutate poi nel tempo.

Le quotazioni sono lontane da quelle del Centro storico e si aggirano intorno a 3300 al mq.

Da segnalare che sono in corso delle ristrutturazioni e dei frazionamenti in palazzi storici e le richieste partono da 5000 € al mq.

Il mercato dei box è caratterizzato da un’elevata domanda e bassa offerta. Questo comporta valori intorno a 80-100 mila €.

Nell’area che si sviluppa da via San Gallo verso piazza della Libertà comprese le zone di via La Marmora e le vie interne verso i viali, si registra la presenza di immobili signorili costruiti nel XVII secolo, con tagli medio grandi (da 100 a 150 mq), ben curati nelle parti esterne e apprezzati soprattutto da professionisti e famiglie benestanti. Una soluzione ristrutturata in quest’area può arrivare a 5500 € al mq.  Nell’area che si sviluppa

da Piazza San Marco verso il Duomo si registra una maggiore presenza di turisti e di conseguenza  alla zona si interessano soprattutto investitori che trovano soluzioni di medio piccolo taglio adatte all’uso turistico. Le quotazioni anche in questa zona oscillano  da 4000 a 5500 € al mq. Spostandosi più vicini alla Stazione si  individua l’area di via Panzani, via Cerretani dove molti immobili sono occupati da uffici. Molti di questi si

si stanno però  trasferendo nella zona Nord di Firenze liberando immobili che spesso sono trasformati in B&B, affittacamere ed hotel. Un’altra zona molto apprezzata è quella che si sviluppa tra Borgo Ognissanti e lungarno Vespucci (via Solferino, Corso Italia) dove ci sono palazzi d’epoca che con vista sull’Arno oscillano da 5500 a 7000 € al mq. L’area  tra S. Lorenzo e S. M. Novella è comoda per vicinanza ad infrastrutture pubbliche e scuole,  meno residenziale ma molto turistica. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da studenti, turisti e lavoratori fuori sede. C’è molta domanda ma c’è anche offerta e questo consente ai potenziali inquilini di poter scegliere l’immobile più adatto alle proprie esigenze. Per un bilocale si chiedono dalle 600 alle 700 € al mese.

La macroarea di Poggio Imperiale – Bandino ha messo a segno  una diminuzione dei prezzi del 3%.

Tra i quartieri in ribasso c’è quello che si sviluppa intorno a viale Europa.

Si segnala un rallentamento del mercato immobiliare determinato dalla difficoltà da parte dei potenziali acquirenti che temono un’ulteriore diminuzione dei prezzi e di conseguenza riflettono maggiormente sulle decisioni di acquisti allungando le tempistiche di vendita.

La maggior parte delle compravendite si realizza con persone residenti in zona che decidono di migliorare la qualità abitativa e che hanno un budget medio che oscilla da 250 a 300 mila €. I tagli più piccoli (bilocale in particolare) sono acquistati per lo più per essere messi a reddito e destinati ai figli. Poche le nuove costruzioni presenti nella zona a parte quelle nel vicino comune di Figline dove al momento però si registra una cospicua presenza di immobili invenduti. In questo momento la richiesta è orientata su immobili di qualità, particolarmente apprezzati quelli dotati di terrazzo e di giardino i cui valori hanno sostanzialmente tenuto. Per una soluzione usata e con queste caratteristiche si spendono mediamente 4000 € al mq. Tra le zone più apprezzate c’è quella di San Marcellino caratterizzata da vecchie  abitazioni degli anni ’30-’40 che si alternano ad altre degli anni ’70 inserite in contesti più residenziali , verdi e tranquilli. Si trovano anche tipologie bifamiliari che hanno valori medi di 3700-4000 € al mq. Anche le abitazioni situate nelle traverse interne di viale Europa i valori dai potenziali acquirenti: si tratta di appartamenti in condomini costruiti negli anni ’70 che hanno una quotazione media di 3600 € al mq (da ristrutturare). Su viale Europa le quotazioni scendono perché più trafficato e caotico e si parla di 3200-3300 € al mq. Il mercato delle locazioni registra una sostanziale tenuta e la domanda arriva da Immigrati (in aumento), famiglie che non riescono ad acquistare, coppie giovani e lavoratori fuori sede. Per un trilocale non si superano gli  800 € al mese. La tipologia di contratto più stipulata è il concordato .

Diminuiscono del 4,4% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Novoli -Carreggi. In ribasso i valori dei quartieri di Novoli – Baracca e di Panche.

Nei primi sei mesi del 2012 i prezzi nella zona di Novoli  hanno segnalato un generale ribasso attribuibile alla diminuita capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Sono in aumento i casi di vendita di nuda proprietà soprattutto da parte delle persone più anziane che non riescono a gestire le spese quotidiane. Sono in diminuzione gli acquisti da parte di investitori che decidono di mettere a reddito l’immobile nonostante la zona abbia una notevole richiesta di abitazioni in affitto. L’operatività da circa un anno del nuovo Tribunale non ha sortito gli effetti sperati sul mercato delle locazioni. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale possibilmente dotato di spazi esterni, posizionato ai piani alti. La maggior degli immobili della zona risalgono agli anni ’60-’70 e molte di esse sono spesso da ristrutturare. Queste ultime tipologie si vendono solo dopo notevoli ribassi di prezzo, dal momento che i potenziali acquirenti temono i lavori di ristrutturazione, e al momento  hanno valori inferiori a 2000 € al mq. Il mercato delle nuove costruzioni registra delle percentuali di invenduto  soprattutto quelle situate in via Baracca e nella zona di S. Donato. La richiesta dei venditori si aggira intorno a 5000 € al mq, contro una disponibilità di spesa di circa 4000 € al mq. Chi cerca casa in quest’area si orienta su via Toscanini, via Baracchini, via Zandonai e via Respighi dotate di verde condominiale e con poco traffico. Sono costruzioni sorte negli anni ’80, con rifiniture di qualità medio alte, con giardini e terrazzi abitabili.  Sulle arterie principali quali via Baracca e via Novoli si registrano quotazioni decisamente più basse. I valori sono di 2000-2500 € al mq. Quotazioni che salgono nelle traverse interne di via Novoli dove si raggiungono valori di  2500-3000 € al mq. Il mercato delle locazioni registra comunque la presenza di richieste di studenti, giovani coppie e fuori sede per lavoro. Per un bilocale si chiedono intorno a 600 € al mese, per un trilocale 700 € al mese.

In diminuzione le quotazioni nella zona di Panche, dove hanno sofferto maggiormente le tipologie  popolari ed ultrapopolari. Migliore la tenuta delle soluzioni più signorili, soprattutto degli attici o delle unità dotate di giardino. Gli acquirenti hanno apprezzato la presenza del  box o posto auto, delle basse spese condominiali. Inoltre sono sempre più indirizzati all’acquisto definitivo cercando la casa che soddisfi il più possibile le loro aspettative.

Sul mercato del nuovo si registra la presenza di alloggi invenduti (ricavati da frazionamenti e da recuperi). La richiesta parte da 4500 € al mq ad è al momento difficilmente assorbibile dal mercato di zona. Nei primi mesi del 2012 si sono realizzati acquisti da parte di famiglie ed investitori. Questi ultimi apprezzano il quartiere perché è vicino a Careggi dove hanno sede l’Ospedale ed il Polo Universitario e non lontano sorge  il Nuovo Pignone.  Questo determina una buona domanda da parte di studenti universitari e di lavoratori fuori sede che ricercano immobili in affitto. Gli investitori apprezzano i bilocali ma, ultimamente, in seguito alla riduzione dei prezzi ricercano anche i trilocali, soprattutto se si tratta di affitto a studenti. Ci sono anche  genitori che comprano per i figli studenti. Chi investe cerca di spendere meno di  200 mila €. Un trilocale si affitta intorno a 700 € al mese. Sul mercato delle locazioni si stipulano soprattutto contratti a canone libero.

Le soluzioni più signorili si concentrano in via di Castello e nelle strade limitrofe dove ci sono piccoli contesti condominiali, case di corte, terra tetti e ville singole di prestigio costruite tra il XVI e il XVII secolo. Una soluzione usata ed in buone condizioni ha valori medi di 3000 € al mq che salgono a 4000 € al mq per quelle ristrutturate. La maggior parte delle abitazioni del quartiere sono state costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60 e per una tipologia usata si spendono mediamente 2000-2500 € al mq.  Immobili in edilizia popolare sono presenti in via Niccolò da Tolentino: si tratta di immobili Iacp ormai riscattati che costano meno di 2000 € al mq. Se ci si sposta all’esterno verso la zona di Serpiolle prevalgono le soluzioni indipendenti (tra cui terra tetti) le cui quotazioni vanno oltre i 3500 € al mq.

Diminuiscono del 4,2% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Campo di Marte in particolare nel quartiere Cure.

Ad acquistare in questa prima parte del 2012 sono giovani coppie e famiglie che si sono orientate rispettivamente su piccoli tagli (sotto i 200 mila €). Nella zona che si sviluppa intorno a piazza delle Cure ci sono residenze costruite nei primi anni del 1900 la maggior parte delle quali prive di ascensore. Nella parte più alta della zona delle Cure (da via Buffalmacco andando verso l’esterno) si trovano edifici signorili,  terra tetti dei primi anni del 1900 e anche appartamenti in villini degli inizi del 1900. Una soluzione in buono stato può arrivare anche a 5000 € al mq.

Quotazioni simili anche per le soluzioni di tipo popolare sorte nei primi anni del 1900. Si tratta di  case di cooperativa ed ora apprezzate perché  dotate di giardino.

Verso piazza delle Cure ci  sono  abitazioni prive di ascensore che si vendono a prezzi più contenuti, in particolare su via Giovanni Boccaccio dove al momento sono disponibili abitazioni di tipologia ultrapopolare che hanno quotazioni medie di 3000 € al mq. Abitazioni simili sono disponibili  nella zona di via Faentina dove le quotazioni per una soluzione ristrutturata oscillano intorno a 3500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata professionisti e da giovani coppie. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 600 € al mese.

Domanda

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2012

3,3%

24,8%

25,5%

29,2%

17,2%

Gennaio 2012

3,2%

23,1%

26,8%

30,7%

16,2%

L’analisi della domanda mette in evidenza nel primo semestre del 2012 un aumento della concentrazione delle richieste per quanto riguarda i bilocali (+1,7%) ed i cinque locali (+1,0%). In diminuzione la percentuale di trilocali (-1,3%) e di quattro locali (-1,5%).

Offerta

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2012

6,0%

16,3%

25,1%

32,6%

20,0%

Gennaio 2012

5,5%

17,3%

18,5%

35,2%

23,5%

L’analisi dell’offerta evidenzia da gennaio a luglio un aumento della concentrazione di monolocali (+0,5%) e trilocali (+6,6%)In diminuzione la distribuzione dell’offerta su tutte le altre tipologie.

Tecnocasa: in ribasso le quotazione del mercato immobiliare in Toscana ultima modifica: 2012-10-30T13:17:32+00:00 da Flavio Meloni

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