Tecnocasa: l’andamento del mercato dei mutui nel 2011

Finalità
Nell’anno 2011, a livello nazionale, il principale scopo alla base della sottoscrizione di un mutuo è risultata essere la compravendita immobiliare legata all’acquisto dell’abitazione principale. Quasi l’88% del campione infatti rientra nella finalità “Acquisto prima casa”. Tale percentuale, se sommata al 3% della finalità “Acqusito seconda casa”, arriva a sfiorare il 91% del campione. L’incidenza è ancora più accentuata se si considera il solo secondo semestre 2011: si supera il 93%. Stiamo parlando di oltre 10 punti percentuali in più rispetto a quanto si era registrato nel secondo semestre dell’anno 2010.

Il mercato dei mutui ipotecari si è concentrato sempre più su operazioni di acquisto a discapito della finalità “Sostituzione e Surroga” che ha rappresentato nell’anno quasi il 5% del campione. Le motivazioni che hanno guidato la tendenza sono principalmente riconducibili ai seguenti fattori: da un lato la maggior concentrazione da parte degli istituti di credito su un prodotto per l’acquisto ritenuto maggiormente sicuro rispetto a quella che può essere un’operazione di surroga, dall’altro canto la sempre minor attrattività dei prodotti di surroga che con il trascorrere dell’anno hanno reso sempre meno conveniente l’operazione per il mutuatario. Tant’è che se osserviamo la voce “Sostituzione e Surroga” nel solo secondo semestre 2011 ci accorgiamo che incide solo per il 2,5% del campione. La categoria “Altre finalità” rappresenta il 3%, mentre quella riguardante la “Costruzione e Ristrutturazione” il 1,7%.

Tipo di tasso
Oltre il 63% delle preferenze è orientata verso un profilo di rischio più alto, ovvero il tasso variabile puro. I mutuatari hanno colto le opportunità di un parametro di riferimento (Euribor o tasso BCE) storicamente medio basso, abbinato ad un costo del prodotto (spread) più contenuto rispetto alle altre tipologie di tasso. Queste caratteristiche permettono di avere una rata mensile mediamente più bassa assumendosi però il rischio di un rialzo dei tassi di riferimento.

Quasi l’11% delle preferenze sono andate verso il prodotto variabile con Cap, unendo alla bassa quotazione dei parametri di riferimento del prodotto la possibilità di definire un tetto massimo di tasso. Quest’ultima opzione comporta però una maggiorazione del costo prodotto che infatti ha perso attrattività nel trascorrere dell’anno, fermando la rilevazione del secondo semestre ad oltre 2 punti percentuali in meno rispetto a quella annuale. Il motivo è per lo più legato all’aumento dei parametri di tetto massimo oltre ai quali la rata non può salire. Si pensi che nel secondo semestre del 2010 questa tipologia di prodotto rappresentava il 32% delle preferenze.

Quasi il 25% dei mutuatari è stato invece più attento a una programmazione certa e sicura dell’impegno economico, accollandosi il maggior costo dell’operazione a tasso fisso data la certezza e la stabilità della rata per tutta la durata del finanziamento. Da notare che solo nel secondo semestre 2011 questa tipologia di prodotto è arrivata a sfiorare il 28% del campione, a conferma di un trend di crescita delle preferenze già iniziato nel secondo semestre 2010 (il prodotto a tasso fisso si attestavano al 18%). In un anno si è riscontrata una crescita di ben 10 punti percentuali, tornando sui livelli dell’anno 2009 (29%). Solo poco più dell’1% dei mutuatari ha deciso nel corso del 2011 una soluzione di tipo misto.

Durata
Guardando al 2011, sul territorio nazionale, emerge che un contratto di mutuo viene sottoscritto mediamente per una durata di circa 26 anni.
Ragionando invece in termini di “fasce di durata” risulta evidente che oltre tre mutui su quattro vengono erogati con durate comprese tra 21 e 30 anni: ben il 76% del campione. Il 19% è rappresentato da mutui con durate tra 11 e 20 anni, oltre il il 3% da mutui sotto i 10 anni e solo l’1,5% sono quelli oltre i 30 anni.

Se i prestiti ipotecari inferiori ai 10 anni hanno una piccola incidenza a causa dei costi elevati della rata mensile, dovuta al breve periodo del finanziamento, è diverso il discorso per le operazioni con durata superiore ai 30 anni, queste hanno delle rate più economiche e quindi dovrebbero essere più accessibili alla clientela. In questa delicata congiuntura di mercato queste operazioni a lungo vengono ritenute eccessivamente rischiose e quindi poco praticate.

Nel secondo semestre 2011 non emergono particolari fattori di differenza rispetto campione relativo all’intero anno.

Importo

Nel campione relativo all’anno 2011, l’importo di mutuo medio richiesto dai mutuatari sul territorio nazionale è risultato essere pari a 125.000 euro. Chiaramente il ticket medio varia in funzione della territorialità: tendenzialmente più basso nell’Italia Meridionale, solo 112.000 euro, fino a raggiungere un massimo di 135.000 euro nell’Italia Centrale.

Nel corso dell’anno l’importo medio di mutuo ha avuto una leggera tendenza all’aumento. Nel secondo semestre 2011 il ticket nazionale è risultato pari a circa 127.000 euro in aumento dell’ +1,6%. Tendenza rilevata in tutte le macroaree e particolarmente accentuata nelle isole.

Segmentando il campione per fasce di importo erogato, vediamo che la ripartizione è molto equilibrata: infatti circa un terzo dei mutui erogati ha un importo inferiore ai 100 mila euro, poco più di un quarto é compreso tra 100 e 130 mila euro e poco più di un quinto è racchiuso nella fascia tra 130 e 160 mila euro. Il restante quinto è rappresentato da mutui oltre i 160 mila euro.

Nel secondo semestre 2011 proprio l’aumento di quest’ultima fascia di mutui ha comportato il leggero aumento del ticket medio a discapito del calo rilevato nei mutui sotto i 100 mila euro.

Tecnocasa: l’andamento del mercato dei mutui nel 2011 ultima modifica: 2012-04-06T08:26:52+00:00 da Flavio Meloni

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