Tecnocasa: il mercato immobiliare dal 2007 ai giorni nostri. Compravendite, prezzi e mutui

Tecnocasa, logoDal boom delle compravendite e mutui ad oggi, passando per la crisi dei mutui subprime: l’ufficio studi di Tecnocasa ha ripercorso la storia del mercato immobiliare e creditizio dal 2007 ad oggi per inquadrare il ciclo che stiamo vivendo all’interno di un quadro più ampio.

Cosa è successo prima: dalla metà degli anni ’90 al 2007

Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva. “La ragione di questo ciclo positivo – riflettono gli esperti dell’ufficio studi gruppo Tecnocasaè da ricercarsi nel basso livello dei tassi di interesse sui mutui, seguito all’introduzione della moneta unica che ha generato una maggiore propensione all’indebitamento e di conseguenza una crescente domanda di abitazione; a questo poi si deve aggiungere la volatilità che ha interessato i mercati finanziari. Tutti questi elementi combinati hanno portato ad un incremento dei volumi di compravendita con un picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, anno in cui il mercato immobiliare inverte il trend. La fase discendente del ciclo immobiliare ha avuto inizio infatti nel secondo semestre del 2007, quando per la prima volta, i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione”.

2007: scoppia lo scandalo dei mutui subprime

Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui sub-prime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti e il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare, che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1,0%).

2008-2009: gli anni della stretta creditizia

Prosegue la stretta creditizia avviata nel 2007 con lo scoppio della crisi legata ai mutui subprime. Alcune categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito: si tratta di immigrati, single, lavoratori a termine. I tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. È il primo calo importante.

Il 2010 e la stabilizzazione delle compravendite

L’ufficio studi di Tecnocasa individua nel 2010 l’anno in cui le compravendite si stabilizzano. Un risultato da attribuire a una ripresa dell’erogazione dei mutui, stimolata da provvedimenti governativi in sostegno dell’accesso al credito e all’aumento della domanda da parte delle famiglie. Resta la tendenza delle banche ad essere comunque prudenti. Gli scambi sono a quota 611.878

2011: crisi economica e aumento della disoccupazione

Nel 2011 la situazione economica del Paese lancia segnali negativi. Tecnocasa ricorda i trend principali: la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche. Il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul mercato immobiliare, con prezzi e transazioni in diminuzione.

2012: l’annus horribilis del mercato immobiliare italiano

Nel 2012 si è registrata la contrazione più forte dei prezzi delle abitazioni (-10,2% in un solo anno) e i volumi di compravendita hanno iniziato a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) “a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito”. A questo si aggiunge, secondo gli analisti del gruppo, “la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare”. 

2013: le compravendite toccano il fondo

Nel 2013 il numero delle transizioni scende al minimo, con 403.124 scambi. “Si ritorna ai livelli degli anni ’80”, spiega Tecnocasa. I prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante il trend non brillante di consumi e mercato del lavoro, sembrano riprendere fiducia.

2014: l’intervento della Bce

Nel 2014 i mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. Tutto questo determina un aumento della domanda immobiliare che diventa nel frattempo più selettiva. Aumento le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano.

2015: l’inizio di una nuova fase

La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase. Tutto ciò ancora non si trasferisce sui prezzi che continuano a diminuire meno che in passato e vanno verso la stabilità. Questo grazie al mercato del credito che registra una domanda in forte aumento anche grazie a tassi molto bassi (negativi gli indici sui tassi variabili). Tassi storicamente ai minimi e prezzi degli immobili convenienti sono una miscela che innesca una fase di ripresa del mercato.

2016: il mercato immobiliare torna a crescere

Nel 2016 i volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

2017: la ripresa della domanda immobiliare

Secondo Tecnocasa nel 2017 il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 gg).  Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le compravendite sono ancora in crescita e chiudono a quota 542.480. I prezzi restano stabili. 

2018 prosegue il trend positivo

Le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580.000 transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 giorni. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi ormai da alcuni anni; nei primi sei mesi del 2018, la ripresa si conferma e dovrebbe consolidarsi ulteriormente entro la fine dell’anno.

2019: il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo

Le compravendite continuano a crescere e si stima che l’anno chiuda intorno a 600 mila. I tempi di vendita si aggirano intorno a 122 giorni. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni.

2020: la pandemia mette il mercato in stand by

Nel 2020 “il mercato apre in modo positivo ma la pandemia a marzo mette il mondo ed il mercato immobiliare in stand by. La chiusura forzata in casa però porta ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che subito dopo la fine del lock down la richiesta di abitazioni riprende”, ricorda l’ufficio studi di Tecnocasa. Le caratteristiche richieste iniziano a modificarsi con la ricerca di abitazioni dotate di spazi esterni e spazi più ampi. Gli investitori si fermano soprattutto coloro che puntavano sul segmento turistico e degli affitti brevi alla luce del calo dei flussi turistici. I tempi di vendita iniziano ad aumentare lentamente. I prezzi subiscono una battuta d’arresto a parte Milano, Verona e Bari che continuano a segnare ancora una lieve ripresa dei valori. Le previsioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa sono per un lieve ribasso dei prezzi nel 2021 (-2% e 0%).

In crescita l’andamento dell’erogato nazionale relativo al 2020 che, nonostante il periodo di pandemia, raggiunge i 50,5 miliardi di euro con una variazione del +5,2% rispetto al 2019 (48 mld) con un incremento dei volumi erogati di 2,5 miliardi di euro. Da sottolineare la crescita delle surroghe che, grazie all’onda lunga dei tassi ai minimi, da settembre 2019 sono cresciute notevolmente fino a registrare il massimo nel mese marzo 2020 (+55%), dall’altra la sostanziale tenuta delle operazioni di acquisto (-1,7%) rispetto al calo, più consistente, del numero di compravendite immobiliari (-7,7%). L’analisi si chiude con una nota di speranza: “Alla luce dei numeri di chiusura dell’anno 2020 possiamo affermare che sebbene l’anno sia stato caratterizzato dalla pandemia che ha impattato negativamente sull’economia globale, il mercato del credito alla famiglia ha retto molto bene”.