Come evolverà il mercato immobiliare italiano alle prese con il calo della popolazione e le migrazioni interne in atto? A questa domanda ha cercato di rispondere Wikicasa, azienda proptech italiana specializzata nella raccolta, che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare negli ultimi 10 anni, per individuare le città si sono mostrate in grado di trattenere la popolazione e addirittura attirare da fuori nuovi abitanti.
“Il calo demografico ha sicuramente trasformato la struttura delle famiglie, portando a un forte disallineamento nel mercato immobiliare. Come testimoniano i dati relativi alle ricerche degli utenti e allo stock immobiliare raccolti sul nostro portale Wikicasa, la crescente domanda di monolocali, bilocali e trilocali da parte dei nuovi nuclei familiari si scontra con un’offerta ancora prevalentemente composta da immobili di ampie metrature, retaggio di epoche in cui le famiglie erano più numerose. Per colmare il divario tra domanda e offerta, emergono opportunità significative da attività come il frazionamento degli immobili e la riqualificazione degli spazi. Adattare le abitazioni alle esigenze attuali non significa solo ridurre le metrature, ma anche ripensare gli ambienti condominiali, integrando servizi condivisi che possano rispondere a uno stile di vita flessibile e in continua evoluzione”, dichiara Pietro Pellizzari, ceo di Wikicasa.
Calo demografico e mercato immobiliare residenziale
Dal 2018 a oggi, la popolazione italiana è scesa di poco al di sotto dei 60 milioni di abitanti e per i prossimi 50 anni, l’Istat prevede un drastico calo della popolazione, che scenderà sotto i 48 milioni di abitanti entro il 2070, 20% in meno rispetto a oggi.
A questo si aggiunge il fenomeno di migrazione interna, per cui un numero sempre crescente di persone tende a spostarsi nei grandi centri urbani, abbandonando le proprie città di origine, che finiscono così per svuotarsi quasi completamente, precludendo ogni forma di ricambio generazionale.
Le città più attrattive
Città come Milano, Bologna, Bolzano e Treviso, che sono state in grado di attirare un numero sempre maggiore di abitanti, hanno riscontrato una rivalutazione del mercato immobiliare interno, che negli ultimi 10 anni ha visto un considerevole aumento di domanda che ha portato a un aumento dei prezzi medi di vendita superiore al 20%.
Le ragioni dietro questa correlazione, secondo l’analisi di Wikicasa, vanno ricercate nella forte attrattività di questi centri urbani. Se Milano è ormai da tempo il motore economico d’Italia, e Bologna è ormai uno dei principali poli universitari della nazione, Bolzano e Treviso si sono dimostrate capaci di creare un ecosistema urbano moderno e di elevata qualità. Queste città presentano inoltre uno stock immobiliare conforme a quanto richiesto oggi dai potenziali acquirenti, che manifestano esigenze completamente diverse rispetto al passato. La domanda immobiliare è infatti in continua frammentazione, a causa di nuclei familiari sempre più ridotti, e si orienta verso fattori di crescente rilevanza, come le prestazioni energetiche e i costi di manutenzione e gestione.
Di conseguenza, queste città sono quelle che più delle altre stanno rinnovando il proprio stock immobiliare, con numerose nuove costruzioni e immobili con tagli medi più piccoli, che ben si adattano ai bisogni della nuova domanda.
Il legame tra flussi migratori e svalutazione immobiliare
Il rovescio della medaglia è rappresentato, secondo Wikicasa, dal resto d’Italia, dove negli ultimi 10 anni a un calo massiccio della popolazione corrisponde quasi sempre una svalutazione degli immobili residenziali, caso ben rappresentato da città come Genova e Taranto, che negli ultimi anni hanno assistito un progressivo calo del mercato del lavoro.
Tra le rarissime eccezioni le località fortemente attrattive dal punto di vista turistico, come Venezia, Verona e Firenze. “Città con elevati flussi turistici, stimolano inevitabilmente il mercato degli acquisti con finalità d’investimento, che causa a sua volta un aumento dei prezzi di vendita e un aumento dei canoni di locazione, portando al tempo stesso a una rivalutazione degli asset immobiliari ma a un progressivo spopolamento, specie nei centri storici”, si legge nel report.
Come sarà il panorama del mercato immobiliare italiano? Gli scenari futuri
Il mercato immobiliare italiano del futuro mostra quindi una forbice che si sta sempre più allargando. Da un lato, città particolarmente dinamiche che, per trattenere la domanda di mercato dovranno cercare di soddisfare sempre di più i nuovi criteri di scelta della casa di famiglie sempre più piccole, in molti casi monocomponente. Sarà pertanto necessario intensificare le attività di rinnovamento e riqualificazione dello stock attuale, migliorando l’efficienza energetica degli immobili e prevedendo nuove soluzioni che contengano un ecosistema di servizi a valore aggiunto per il cliente finale. Complessi residenziali moderni, capaci di spostare molte delle attività principali degli inquilini in quanto dotati di ogni comfort, dalle palestre agli spazi di co-working, dalle aree verdi ai negozi di prossimità, fino a sistemi di domotica, diventeranno soluzioni sempre più apprezzate e che a lungo termine potrebbero rendere sempre meno necessaria la richiesta di immobili con metrature più ampie o con un numero maggiore di locali.
Stimolare la popolazione a restare. L’esempio di Modena
Dall’altra parte, centri urbani in progressivo svuotamento devono cercare di tamponare questa tendenza, onde evitare una profonda svalutazione degli immobili, che si preannuncia sempre più marcata nel prossimo futuro. Per questo motivo, tali città devono trovare un ventaglio di soluzioni per trattenere parte della popolazione, stimolando al tempo stesso il mercato degli investimenti immobiliari.
Un primo passo, secondo gli analisti di Wikipedia, potrebbe essere quello di creare un sistema universitario sempre più strutturato, che vada allo stesso tempo di pari passo con un proliferare di attività lavorative sul territorio. Un esempio in questo senso è rappresentato da Modena, città a crescita zero sotto il profilo della popolazione ma con un mercato immobiliare dinamico, dove il contesto accademico è legato a 360° all’industria del settore automobilistico.
Un altro aspetto che può portare a una possibilità di rivalutazione del patrimonio immobiliare locale è invece legato al turismo. Come dimostrato con il boom degli affitti brevi negli ultimi anni, città a misura di turista e particolarmente ricettive hanno visto una crescita dei rendimenti immobiliari e dei prezzi di mercato, attirando investitori locali e anche stranieri in alcuni casi. Questa strada è già stata imboccata da alcuni grandi centri urbani del centro sud, come Napoli, Bari e Palermo che hanno infatti assistito a un aumento importante dei prezzi degli immobili, specialmente nei quartieri più centrali. Pur essendo poco attrattivi dal punto di vista residenziale, zone come i Quartieri Spagnoli o Bari Vecchia ben si prestano agli affitti turistici e, con il boom di questa pratica, sono andate incontro a una profonda rivalutazione.
